SCPI

Le gérant sanctionné

Deux avocats reviennent sur la récente condamnation de Fiducial Gérance
Une décision qui ouvre aux associés de SCPI des opportunités de réparations
Jean-Jacques Benattar et Raphaël Perrin, avocats du cabinet Perspectives,  conseils de la SCPI
DR, Jean-Jacques Benattar et Raphaël Perrin, avocats du cabinet Perspectives

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Raphaël Perrin  et Jean-Jacques Benattar, avocats du cabinet Perspectives, conseils des associés de la SCPI

L’Agefi Actifs : La société de gestion Fiducial Gérance a été condamnée à 800.000 euros de dommages-intérêts, quelle faute a-t-elle commise ?

Raphaël Perrin et Jean-Jacques Benattar, avocats du cabinet Perspectives, conseils des associés de la SCPI : Les porteurs de parts d’une SCPI ont découvert qu’elle n’avait pas reçu le moindre loyer au titre d’un bien immobilier acquis en 2011 par l’intermédiaire de leur société de gestion. Cet investissement a porté sur un immeuble commercial dont l’unique preneur à bail était en situation de pré-faillite depuis plusieurs années avant son acquisition. Le risque de défaillance était soulevé par un rapport de la Coface qui aurait dû alerter la société de gestion et l’inciter à s’enquérir davantage de la situation économique et financière du preneur. Il a été ainsi fait grief à la société de gestion de ne pas avoir fait preuve de diligence, de compétence et de la prudence nécessaires dans l’accomplissement de sa mission, plus précisément dans le cadre de cette acquisition immobilière. En sa qualité d’expert de l’immobilier et dans le cadre du mandat qui lui a été confié, il lui incombait de vérifier in concreto la solvabilité du preneur à bail du local commercial dont elle a fait l’acquisition afin d’être certaine d’agir dans le meilleur intérêt des porteurs de parts mais aussi dans leur intérêt exclusif.

Cette décision fait-elle d’une certaine manière jurisprudence ?

C’est une décision d’une grande importance, tant dans le quantum de la condamnation que dans la précision du régime juridique applicable. Une société de gestion ne peut pas se retrancher derrière le vote des associés pour s’exonérer de sa responsabilité. Chacune de ses décisions doit être appréciée au regard des règles de prudence et de bonne conduite prévues par le Code monétaire et financier et le règlement de l’Autorité des marchés financiers. Dans un univers hautement politique et sensible, les juges doivent maintenant aller au bout des constatations factuelles qu’ils peuvent faire. Cela n’a pas forcément été le cas en l’espèce et nous pouvons le regretter.

Quels sont les points sur lesquels vous auriez souhaité une autre position de la Cour ?

La Cour considère que la perte de valeur d’un immeuble ne peut être indemnisée qu’en cas de vente à perte dudit immeuble. Cette position peut apparaître comme particulièrement injuste pour les associés, dans la mesure où l’argent qu’ils ont investi a été en quelque sorte « dilapidé » par la société de gestion, qui a parfois acquis un bien à une valeur très (trop) haute tout en étant commissionnée (très significativement) sur cette acquisition. De la même manière, la Cour a jugé que le défaut de la rentabilité espérée n’est pas une cause de réparation d’un éventuel préjudice, quand bien même la société de gestion s’engage à atteindre tel ou tel objectif. Alors que la prise de position de la société de gestion va s’apparenter à la prise d’un véritable engagement et aura l’air d’un résultat à atteindre, les juges refusent encore d’y consacrer une véritable obligation de résultat. Cela peut sembler, là encore, particulièrement injuste pour les investisseurs non avertis des SCPI, tant l’on sait que l’argument de vente est essentiellement celui du rendement qui leur sera offert. Les juges semblent encore refuser de sanctionner les sociétés de gestion qui pourraient faire fi des rendements annoncés à leurs associés, de sorte que les investisseurs doivent, en l’état, avoir conscience qu’aucun rendement ne peut leur être garanti en la matière. Cet arrêt est la première pierre d’un édifice à bâtir, qui permettra, d’une part, aux associés de SCPI de pouvoir éventuellement obtenir réparation de décisions de gestion iniques et prises dans un intérêt qui n’est pas le leur et, d’autre part, aux sociétés de gestion d’agir dans un cadre juridique clair et précisé sécurisant le marché et sanctionnant ceux qui n’agissent pas correctement.

 


Principaux éléments de l’arrêt

Les associés d'une SCPI ont assigné Fiducial Gérance en justice pour plusieurs fautes de gestion. En première instance, les associés avaient été déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires dans un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 18 mai 2017. Dans son arrêt du 13 avril 2018 (n°17-06514), la cour d’appel de Versailles infirme ce jugement et condamne la société Fiducial Gérance à payer la somme de 800.000 euros à titre de dommages et intérêts pour « ne pas avoir vérifié la solvabilité du preneur » d’un immeuble.