Immobilier

Le dispositif Malraux reste attractif

Marcelina Stark ; Directrice associée Angelys Group
Dans ce cas pratique, une famille souhaite construire un patrimoine immobilier générant des revenus à terme et, le cas échéant, diminuer sa pression fiscale.
Parmi les différents dispositifs envisageables, celui dit Malraux possède des atouts lui permettant de se montrer plus intéressant qu'un Pinel ancien.
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A travers l’étude de la situation patrimoniale d’un couple que nous appellerons Monsieur et Madame Lopes, des solutions fiscales peuvent leur être proposées à partir d’un actif immobilier. Dans ce cadre, le dispositif Malraux affiche de nombreux atouts.

1. Situation civile
et financière des époux Lopes

Le couple Lopes a deux enfants mineurs. Madame, laborantine, gagne annuellement 35.258 euros nets, et son mari, cadre, émarge à 62.250 euros nets par an. Ces revenus génèrent une fiscalité annuelle de 11.859 euros. Des liquidités sont également disponibles à hauteur de 35.500 euros.

Sur le plan patrimonial, le couple est propriétaire de sa résidence principale en cours de remboursement avec une échéance mensuelle de 1.390 euros se terminant dans six ans.

2. Investissement souhaité

Cette famille souhaite construire un patrimoine immobilier générant des revenus à terme et, le cas échéant, diminuer leur pression fiscale. Bien entendu, le couple cherche à apporter une sécurité financière maximale en cas de disparition de l’un d’eux. L’immobilier se décompose en deux parties : immobilier neuf et immobilier ancien. Une fois acquis, il convient de louer ce patrimoine afin d’en diminuer le coût final. Étant entendu que les revenus locatifs bénéficiaires seront taxés au barème d’impôt et subiront au cours de la détention de ce bien les charges sociales (CSG-CRDS).

Il existe plusieurs aides (Malraux, Pinel, Monuments Historiques, déficit foncier…) liées à l’acquisition d’un bien neuf ou ancien. Prévues par le législateur, elles permettent des économies fiscales,
avec des contreparties en termes de location, de détention et de secteurs géographiques. Ces aides sont distribuées sous forme d’économies d’impôt sur le revenu. 

Comme Monsieur et Madame Lopes disposent de 35.500 euros de liquidités, ils doivent recourir à l’emprunt s’ils souhaitent acheter.
Les taux bancaires étant bas, et cela est encore plus vrai en 2018, il conviendrait de financer la totalité d’une acquisition. Les frais de notaire seront quant à eux mis en apport dans l’opération. Le patrimoine ainsi financé répond à leurs souhaits de protection en cas de décès. En effet, l’assurance décès invalidité liée au financement bancaire viendrait couvrir la dette protégeant ainsi les ayants droit. Après le passage des droits successoraux, les héritiers pourront alors jouir des revenus locatifs et du patrimoine ainsi payé.

Concrètement, il existe aujourd’hui plusieurs dispositifs d’investissement répondant au cahier des charges et à la pression fiscale des époux Lopes. Notamment :

•   Malraux

•   Pinel dont le Pinel réhabilité ou transformé optimisés au déficit foncier

La loi Malraux
La loi Malraux est une réduction d’impôt. Le taux varie en fonction des zones dans lesquelles le bien est situé. Entre 22 et 30 % du montant des travaux. Le grand avantage de ce dispositif est qu’il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, contrairement à la loi Pinel. Le contribuable peut investir chaque année dans un bien avec 400.000 euros de travaux. Toutefois, la réduction d’impôt s’applique uniquement sur les revenus ordinaires (traitement et salaires, pensions, retraites…) La loi s’adresse à des investisseurs dont la tranche marginale d’imposition dépasse les 30 %, en vertu de l’article 199 tervicies du Code général des impôts (CGI).
Conditions à respecter dans le cadre d’un dispositif de la loi Malraux :

En premier lieu, Il faut s’assurer de la capacité des clients à se faire financer. Les revenus mensuels du couple sont de 8.125 euros (Ce chiffre est obtenu en additionnant le revenu annuel de Madame Lopes, soit 35.258 euros et le revenu annuel
de Monsieur Lopes, soit 62.250 euros.
Le total étant ensuite divisé par 12 mois) X 33 %  (le taux d’endettement accepté par les organismes financiers): 2.681 euros. Reste 2.681-1.390 : 1.291 euros mensuels, permettant d’emprunter auprès d’un établissement bancaire la somme de 260.037 euros sur 20 ans au taux de 1,8 % assurance comprise. Nous devons maintenant trouver une solution adéquate
permettant aux époux Lopes d’emprunter et d’investir dans un bien de qualité éligible en loi Malraux.

Malraux, secteur sauvegardé 30 %, 250.000 euros dont 200.000 euros de travaux, loyers libres, secteur Zone A
Afin de conseiller au mieux nos clients et de pouvoir leur proposer plusieurs solutions fiscales, nous pouvons aussi comparer les solutions existantes sur le marché avec un même montant d’investissement, un même financement, et ainsi calculer l’effort d’épargne résiduel que demande chaque dispositif. L’étude comparative théorique se fera sur un bien éligible en loi Pinel ancien d’une valeur de 250.000 euros dans le secteur géographique de la zone A, financé sur 20 ans au taux avec assurance de 1,8 %. Nous pourrons ainsi déterminer l’épargne nécessaire que nous fixerons pour cette étude pour une durée de 12 ans.
Pinel ancien rénové optimisé au déficit foncier, 230.000 euros + 20.000 euros de travaux optimisables au déficit foncier (hors année blanche), Zone A, loyer Pinel 640 euros/ mois 

Conclusion :
Pour un montant équivalent d’investissement, le dispositif Malraux semble être le plus pertinent pour les époux Lopes. En effet, pour le même montant de patrimoine créé, le supplément d’effort d’épargne sur 12 ans est 12.528 euros pour le Pinel ancien rénové optimisé au déficit foncier.
Il faudra, bien sûr, s’assurer que l’opérateur puisse bénéficier d’un prix de travaux ferme et définitif offrant les garanties décennales, dommage ouvrage… De plus la valorisation patrimoniale sera meilleure dans la mesure où ce type d’opération Malraux se trouve dans les hypercentres des villes et non en périphérie, comme c’est souvent le cas dans l’immobilier neuf.

La préconisation répond donc aux objectifs des clients : La création d’un revenu complémentaire, d’un patrimoine et d’une sécurité en cas de décès, le tout optimisé par une économie fiscale. De plus, il n’impose pas de plafond de ressources pour les locataires, pas de plafond de loyers ni de conditions liées au plafonnement des niches fiscales. L’épargne étant bien sûr en adéquation avec les revenus des clients, une fois cette offre acceptée par les clients, il ne restera plus qu’à trouver le bien correspondant aux caractéristiques évoquées. 

À noter : en dépit de la mise en place du prélèvement à la source, la réduction d’impôt Malraux n’a pas été touchée. Si les clients investissent en 2018, l’administration fiscale va leur rembourser en 2019 le montant de la réduction d’impôt qu’ils auraient dû appliquer en 2018 selon les dispositions prévues par le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR). Le client est gagnant, il investit,
ne paie pas d’impôt sur le revenu 2018
et conserve sa réduction d’impôt.