Sur les huit premiers mois de l’année, environ 3,4 milliards d’euros ont été investis sur le marché de l’immobilier d’entreprise français, selon la société de services immobiliers CB Richard Ellis (CBRE). En baisse de 60 % comparativement à 2008, le niveau se ressaisit pourtant par rapport au très faible volume du premier trimestre durant lequel seuls 750 millions d’euros avaient été échangés, soit un repli de 82 %.

Acquéreurs privés.

Sont privilégiés les actifs de qualité, localisés dans les zones de premier plan et sécurisés. Les foncières sont les principaux vendeurs sur le marché et, du point de vue des acquéreurs, les investisseurs privés se distinguent - ils représentent 10 % des investissements contre 3 % l’année passée - et se positionnent désormais sur de plus grandes opérations.

Encore une baisse des prix attendue.

Depuis fin 2007, les rendements ont fortement augmenté, reconstituant une prime de risque. Pour les actifs de qualité et bien situés, dits « prime », ils tendent à se stabiliser mais les taux progressent encore pour les produits moins bien situés et un peu plus risqués (voir le tableau). Cette hausse s’est traduite par une baisse des prix qui n’a pas encore atteint un plancher. En effet, les valeurs vénales doivent à nouveau se corriger au regard de la dégradation du marché locatif.

L’offre à la location et à la vente progresse.

Le dénouement du marché de l’immobilier d’entreprise dépendra de l’ampleur du retournement sur le marché locatif et de sa durée. Sur les huit premiers mois de l’année, la demande placée - transactions à la location ou à la vente réalisées par des utilisateurs - a reculé de 31 % par rapport à 2008 sur la même période. Dans ce contexte, les utilisateurs locataires demandent des renégociations et les propriétaires acceptent de réévaluer les loyers pour éviter la vacance.

Par ailleurs, le stock de biens libres à la location et à la vente progresse toujours, en hausse de 26 % par rapport au 1er janvier 2009. Cette situation s’explique par des livraisons de biens neufs ainsi que des remises en état et aussi par une recherche d’économies des utilisateurs.

Les loyers en retrait.

Le loyer moyen francilien baisse bel et bien de l’ordre de 2 % par rapport au début de l’année et s’établit à 310 euros/m2/an hors taxes et hors charges. Parallèlement, la franchise moyenne de loyers représente un mois à un mois et demi par an.

Les professionnels n’attendent pas de reprise du marché de l’immobilier d’entreprise avant mi-2010. Dans ce contexte, ils pronostiquent un volume d’engagements de 6 à 7 milliards d’euros pour cette année. Ils tablent également sur la poursuite de la baisse des valeurs locatives. Pour CBRE, l’offre de biens n’explosera toutefois pas et le taux de vacance est anticipé à 7 % d’ici à la fin de l’année.