Immobilier

Le critère environnement difficile à valoriser dans l'immobilier

Pour l’heure, la valeur verte reste difficilement identifiable, la France n’ayant que très peu d’études statistiques pour justifier de son existence - Si elle complète la valorisation d’un immeuble, elle ne se substitue pas pour autant aux fondamentaux de l’immobilier tels que la localisation.

L’idée de l’existence d’un lien entre performance environnementale et valeur d’un bien commence à faire son chemin. Observée aux Etats-Unis et en Suisse essentiellement, sur l’immobilier tertiaire pour l’un et sur la maison individuelle pour l’autre, la valeur verte, qui peut être définie comme une prime attribuée à un bâtiment dit vert (souvent reconnu par une certification) par rapport à un autre qui ne l’est pas, est cependant difficilement quantifiable.

Les différentes études menées depuis quelques années montrent qu’elle peut se traduire par une plus-value financière à la revente, par un loyer plus élevé, par un taux d’occupation plus important ou encore par un délai de commercialisation réduit (donc une meilleure liquidité des actifs), mais elles ne parviennent à l’apprécier que partiellement. En effet, la mesurer suppose d’une part, de neutraliser tous les autres critères (localisation, confort…) rentrant en ligne de compte dans la valorisation de l’objet d’analyse et d’autre part, de trouver des biens strictement comparables. Aussi, les scientifiques sont obligés de procéder à des approximations plus ou moins satisfaisantes. Le phénomène est encore trop récent en France pour disposer de données statistiques pouvant confirmer cette tendance. Seuls des retours d’expérience et un indicateur nouvellement publié (lire l'encadré)semblent aller dans ce sens.

Il ne faut pas s’y tromper, en immobilier tertiaire comme en immobilier d’habitation, « la valeur verte ne bouleversera pas les fondamentaux de la valeur immobilière (qualité de la localisation et d’usage de l’immeuble, ndlr), explique Jean Carassus, membre du bureau du comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle. Elle va les compléter, et ne jouera que lorsque le marché est équilibré entre offre et demande. »

Prise en compte de la valeur verte.

Bien qu’elle émerge dans les esprits, la valeur verte n’est pas pour autant intégrée dans les calculs financiers des investisseurs, ni des experts immobiliers d’ailleurs. Et pour cause, la contribution du bâtiment vert à la rentabilité est difficilement mesurable.« Cette reconnaissance nécessite un recul dont la France ne dispose pas »,précise Jean Carassus. En effet, comment juger, sans indicateurs fiables, de l’impact de l’immeuble vert sur les délais de commercialisation ou sur la productivité des utilisateurs ? Comment transformer ses apports potentiels en prime de risque ou en loyer ? Si la valeur verte, réduite aujourd’hui au seul critère énergétique faute de pouvoir interpréter une performance environnementale dans son ensemble, manque encore d’argument pour s’imposer dans les calculs, elle s’invite en revanche largement dans les réflexions.

Risque d’obsolescence accélérée.

« Les institutionnels commencent à se poser des questions sur le risque d’obsolescence accélérée de leurs immeubles. Ceux-ci pourraient être sanctionnés par le marché pour leur inadéquation aux besoins (les occupants sont de plus en plus attentifs à la qualité de l’air par exemple) et aux réglementations existantes ou à venir », commente Jean Carassus. La réglementation thermique (RT) 2012 est tout juste applicable qu’il faut déjà anticiper celle de 2020 (dont les contours se dessinent peu à peu avec le concept de bâtiments à énergie positive).

De même que les propriétaires commencent à auditer leur parc, l’investisseur doit évaluer le coût de la remise à niveau d’un immeuble à acquérir par rapport aux normes actuelles et aux standards de marché futurs ou à ce qui sera considéré comme tel. Rien ne garantit que le marché reconnaisse les efforts budgétaires consentis. Dès lors, quelle valeur leur attribuera-t-il ?

Vers un meilleur pilotage de l’exploitation et de l’usage…

D’après le rapport du groupe de travail valeur verte sur le parc tertiaire mené par Sabine Brunel et Jean-Marie Célérier en septembre 2010, le coût des travaux de rénovation énergétique pour atteindre la performance des bâtiments basse consommation (BBC), référence exigée par la RT 2012, sont tels que si les économies de charge escomptées, par ailleurs faibles au regard du loyer acquitté par l’utilisateur, étaient récupérées par le payeur, les retours sur investissement dépasseraient 25 ans pour l’immobilier de bureaux.

Les investisseurs n’engageront donc probablement pas des travaux de grande envergure mais privilégieront les travaux de rénovation légère, sachant que la consommation d’énergie ne se limite pas à la qualité du bâti mais résulte également beaucoup de l’exploitation et de l’usage de l’immeuble. Par ce biais, ils pourront compenser, dans un premier temps, la mauvaise qualité technique d’un immeuble et respecter, en partie, les objectifs fixés par le Grenelle II sur les bâtiments existants qui consiste à diminuer de 38 % les consommations énergétiques d’ici à 2020.

Reste qu’il faut dès à présent s’activer à déterminer la consommation réelle des immeubles et sensibiliser les utilisateurs sur leur responsabilité dans ce domaine. Les acteurs de l’immobilier tertiaire ont déjà commencé ce travail.

… et des outils de mesure pour garantir la valeur verte.

Les certifications ne suffisent pas à faire reconnaître l’existence d’une meilleure valorisation liée au bâtiment vert. Ces dernières ne garantissent pas un résultat mais une performance théorique basée sur des hypothèses de consommation, d’occupation et d’exploitation des immeubles parfois en décalage avec la réalité. Les professionnels ont besoin d’indicateurs fiables sur lesquels ils puissent se reposer, seul moyen de faire exister la valeur verte. C’est donc la collaboration et l’engagement de tous les acteurs de la chaîne du bâtiment, du promoteur à l’utilisateur en passant par l’investisseur et l’exploitant, qui, à terme, permettra de mesurer la performance environnementale et garantir la valeur verte.

Le logement en attente de preuves.

Côté résidentiel, mis à part les marchés de pénurie tels que Paris et quelques grandes métropoles, sur lesquels la valeur verte ne fonctionnera pas, le sujet énergétique est davantage considéré que les autres paramètres environnementaux eu égard au coût de l’énergie et de sa part grandissante dans le revenu des ménages. Les professionnels attendent avec impatience une étude de l’Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) portant sur une comparaison des prix de vente en fonction du niveau des diagnostics de performance énergétique (DPE). D’après les recherches conduites en Suisse et aux Pays-Bas, il existerait une valeur verte pour le logement, mais aucune analyse quantitative n’a été menée en France pour en attester.

D’ailleurs, les experts ne la reconnaissent pas en tant que telle. « Lorsqu’un bien réunit les éléments basiques suivants - double vitrage, isolation intérieure et extérieure, isolation des sols et de la toiture -, le vendeur dispose d’un très bon argument de vente et le prix du bien devrait se situer en haut de la fourchette, mais il n’y aura pas nécessairement une survalorisation financière »,explique Philippe Tremain, président du Syndicat national des experts immobiliers (SNEI), relevant par ailleurs la difficulté en tant que spécialiste d’évaluer des bâtiments construits avec des matériaux « qu’on ne connaît pas »et dont « on ne maîtrise pas le vieillissement et l’efficacité ».