Immobilier

Le crédit sous surveillance

Le Haut conseil de stabilité financière, réuni le 12 décembre, alerte sur les risques de l'endettement lié au crédit immobilier
L'autorité préconise de revenir à des durées de crédit n'excédant pas 25 ans et de respecter la limite du taux d'effort de 33 %
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Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui s'est réuni le 12 décembre dernier, tire le signal d'alarme sur l'endettement français. Il estime que « les risques pour la stabilité financière tendent plutôt à s’accentuer à partir d’un niveau déjà élevé », en particulier ceux liés à l’endettement du secteur privé non financier. Il pointe aussi ceux « associés à la pression que l’environnement actuel de taux d’intérêt durablement bas exerce sur la profitabilité des institutions financières et leur gestion actif-passif ». Dans ce contexte, le HCSF prend note des valorisations élevées, et reste vigilant face aux comportements de prise de risque que peut susciter cet environnement de taux.

 

Faible rentabilité des nouveaux crédits. C'est plus particulièrement le crédit habitat que l'autorité place sous étroite surveillance. Alors que la dynamique de ce dernier est « très rapide » (+6,7 % à fin octobre), la dégradation des conditions d’octroi est « progressive mais continue » - la part des crédits présentant un taux d’effort de plus de 33 % ayant progressé de plus de 5 points de pourcentage depuis 2015 -, tandis que la maturité moyenne des nouveaux crédits a augmenté de 2 ans depuis 2015, pour s’établir à 20 ans et demi en 2019. Et si jusqu’à 5 % des crédits dépassent même 25 ans, selon le HCSF, dans le même temps, la « rentabilité des nouveaux crédits et de l’encours dans son ensemble est faible ».

 

Plan d’action. Pour autant, il n'est pas question de changer le modèle : le type de financement du logement prévalant en France, à savoir des crédits à taux fixes et octroyés sur la base d’une analyse de la capacité de remboursement des ménages emprunteurs, reste jugé favorablement. Le HCSF annonce cependant un plan d’action à l’adresse des établissements bancaires, « visant à conforter ce modèle en limitant la dégradation tendancielle des conditions d’octroi qui en garantissent la robustesse, et à prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages ». Il est ainsi recommandé aux banques, après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies : le respect de la limite d'un taux d’effort à l’octroi maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur et une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans.

Jusqu’à 15 % de la production pourrait toutefois s’écarter du strict respect de ces critères, dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus, observe le Haut Comité. Le cas échéant, si la recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF se réserve le droit de recourir ultérieurement aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier (CMF), ou le 4° ter du même article incluant la possibilité de demander aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes pratiques établies.

 

Reporting de l'ACPR à brève échéance. Mais il s'agit aussi de trouver une bonne tarification de crédit immobilier, de manière à ne pas fragiliser le modèle français de financement de l’habitat. Cela implique une couverture appropriée des coûts et risques selon le HCSF. Afin de suivre les pratiques des établissements dans ce domaine, il est demandé à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) de mettre en place un reporting détaillé « dans les délais les plus brefs et d’engager en conséquence un travail avec les établissements ». L’effet attendu de ces mesures est de « préserver des pratiques saines, à même d’assurer la résilience du modèle français de financement de l’habitat et de sécuriser l’accession à la propriété ». Que ce soit en matière de conditions d’octroi comme de tarification, les pratiques des établissements feront l’objet d’un suivi rapproché de l’ACPR. Le HCSF sera attentif aux suites données à ces recommandations.