Immobilier / Résidences service seniors

L'avenir assuré d'un investissement alternatif

Frédéric Walther, directeur général, Aegide/Domitys
Plusieurs facteurs sont à l’origine d’une transformation du marché immobilier dédié aux seniors
Les résidences pour retraités autonomes permettent d’investir dans un logement associé aux avantages des dispositifs existants
DR, Frédéric Walther, directeur général, Aegide/Domitys

Les résidences services seniors sont, comme leur nom l’indique, des résidences destinées aux seniors. Elles sont composées de logements indépendants, appartements et/ou maisons, organisés autour d’espaces de convivialité (restaurant, salle de sport, salon, bar…). Non médicalisées, elles sont donc réservées aux personnes âgées autonomes qui y vivent comme « chez elles », en toute indépendance, tout en bénéficiant de services et d’animations à la carte dans un environnement sécurisé.

Le cœur de cible, les personnes âgées de plus de 75 ans, devrait doubler entre 2015 (6 millions) et 2050 (12 millions). Cette forte croissance peut s’expliquer partiellement par l’allongement de l’espérance de vie. Mais à partir de 2021, l’arrivée des baby-boomers dans ces tranches d’âge va se cumuler à ce premier facteur, provoquant une explosion de la croissance : celle-ci sera alors multipliée par 4 (voir le graphique ci-contre). L’un des corollaires de ce phénomène sera la transformation du marché immobilier dédié aux seniors.

Aujourd’hui, en effet, en matière de logement, les personnes âgées sont souvent confrontées à des choix restrictifs : rester à leur domicile ou intégrer une maison de retraite médicalisée. Si les logements traditionnels peuvent se révéler inadaptés aux seniors les plus fragiles, les maisons médicalisées ne correspondent pas aux besoins de ceux qui ne nécessitent pas de soins spécifiques. Conséquence : près de 1,3 million de seniors « fragilisés » (c’est-à-dire qui cumulent au moins deux déficiences parmi : capacités physiques, mobiles, sensorielles ou cognitives), soit près d’une personne de 75 ans et plus sur quatre, vivent dans un environnement inadapté.

Face à ce manque dans l’offre d’habitat résidentiel intermédiaire pour les seniors en quête de solutions conçues pour leur faciliter la vie, des alternatives telles que les résidences pour seniors autonomes font peu à peu leur apparition (voir l’illustration). Si celles-ci sont aujourd’hui encore peu développées – on comptait à fin 2016 seulement 580 résidences seniors –, elles devraient néanmoins enregistrer à leur tour une augmentation de leur croissance grâce à une série de facteurs :

• Un facteur démographique : depuis les années 60, la population des 75 ans et plus a triplé. Avec l’allongement de l’espérance de vie et l’arrivée à l’âge de la retraite des baby-boomers, cette progression va se poursuivre et s’amplifier, tout particulièrement pour les seniors non dépendants.

• Un facteur économique : avec la généralisation du travail des femmes, le niveau moyen de retraite par foyer fiscal va continuer à augmenter sur les vingt prochaines années

• Des facteurs sociologiques : les personnes âgées affirment haut et fort leur volonté de vieillir « chez elles », l’entrée en maison de retraite étant vue comme une abdication de leur indépendance. Parallèlement, les seniors attachent une énorme importance au lien social : se sentir chez soi, savourer sa liberté mais en restant bien entouré. A tout cela s’ajoute un fort pouvoir d’achat et la recherche de confort qui y est associée.

Cette conjonction de facteurs permet donc de considérer le marché des résidences seniors comme un marché porteur et d’avenir. D’ailleurs, les résidences seniors de nouvelle génération, développées à partir des années 2000, ont  suscité un vif intérêt des pouvoirs publics : « Les résidences avec services pourraient, dans les années qui viennent et alors que le nombre de personnes âgées et très âgées s’accroît fortement, constituer une solution de logement intéressante pour une population pour laquelle la convivialité et la sécurité constituent des critères de choix, à condition que la qualité des services et la maîtrise des coûts soient au rendez-vous. »

Investir dans une résidence services seniors : pourquoi et pour qui ? Dans ce contexte, les résidences services seniors qui permettent d’investir non pas dans une simple chambre, comme dans les Ehpad (résidences médicalisées), mais dans un vrai logement associé aux avantages de la location meublée ou du dispositif Pinel, constituent un placement dont la rentabilité se situe entre 4 % et 4,7 % (rentabilité meublée nette de charge et de CSG/CRDS dans le cadre d’un investissement en location en meublé non professionnelle - LMNP). En outre, le promoteur peut proposer un programme d’aide à la revente. Concrètement, cette formule peut répondre aux besoins de plusieurs profils d’investisseurs soucieux de :

- se constituer ou diversifier un patrimoine ;

- défiscaliser en profitant d’une fiscalité attractive, avec application des dispositifs d’incitation fiscale en vigueur tels que celui du LMNP, Censi Bouvard ou Pinel en fonction des programmes ;

- obtenir un complément de revenus ou de retraite sécurisé compte tenu de la garantie des loyers prévue, même si le bien n’est pas loué, et ce pendant toute la durée du bail commercial.

La qualité de ce produit d’investissement est démontrée par l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels tels que la Caisse des Dépôts, le groupe Caisse d’Epargne ou le groupe A+ Finance, qui ont déjà fait l’acquisition de résidences de ce type. Par ailleurs, il est aujourd’hui possible de procéder à des acquisitions en France comme à l’étranger, en Belgique, Italie, Ile Maurice…

Pour appréhender l’intérêt de l’investissement, nous vous proposons d’étudier les cas de trois investisseurs réalisant une opération dans trois régions distinctes de France. Ils optent à chaque fois pour un régime fiscal différent, en disposant ou non d’un apport.