L’Agefi Actifs. - L’Aspim fête ses 40 ans. Quelles sont les principales évolutions durant cette période ?

Patrick de Lataillade. - Nées en 1970, les SCPI ont connu un essor rapide dans les années 80. Si la crise immobilière des années 90 les a mises à l’épreuve, elles ont bien démontré leur capacité de résilience. Depuis quelques années, la collecte de ce produit bat régulièrement des records. Et la directive AIFM transposée en 2013 en droit français a été l’occasion de revoir le statut de la SCPI et de la rendre plus souple en termes de gestion, et donc plus attractive. Leur capitalisation dépasse désormais les 34 milliards d’euros pour 166 SCPI gérées par 27 groupes.

Plus récemment, l’OPCI, dont la création en 2007 a été portée par l ’Aspim, a été accueilli avec succès par les institutionnels et le véhicule démarre bien désormais du côté des particuliers. Sur le seul premier semestre 2015, l’OPCI grand public a collecté 1,2 milliard d’euros pour une capitalisation au-delà de 3 milliards d’euros.

Avec cette importante collecte dans un marché immobilier difficile, quels sont les garde-fous pour ne pas revivre les problèmes de blocage sur les parts de SCPI rencontrés il y a 20 ans ?

- Les SCPI sont en effet concernées comme tous les acteurs de l’immobilier par les tensions sur le marché locatif. Mais il faut rappeler que les difficultés rencontrées par les SCPI dans les années 90 étaient liées à un marché des parts « administré » qui amplifiait les effets de la crise immobilière : les parts de SCPI ne pouvaient alors s’échanger que sur la base d’une valeur conseillée, fonction de la valeur d’expertise. Les sociétés de gestion ont progressivement mis en place un marché de confrontation de l’offre et de la demande dont l’encadrement juridique a été acté en 2001 et qui s’applique aux SCPI à capital fixe. Il n’y a pas de tension aujourd’hui sur ce marché. Par ailleurs, depuis plusieurs années, la tendance est désormais à la création de SCPI à capital variable avec la possibilité de recourir à la confrontation en cas de nécessité.

Enfin, d’une façon générale, les acteurs ont une meilleure connaissance du marché immobilier et du parc locatif grâce à des outils et des indicateurs beaucoup plus précis.

Sur quoi portent les travaux de l’Aspim ?

- L’allocation des nouvelles SCPI évolue. Des thématiques émergent, que ce soit en matière de localisation géographique ou de type d’actifs.

Dans ce contexte, nous nous intéressons au développement du résidentiel géré : senior, étudiant, tourisme... Favoriser l’éclosion de fonds d’investissement – SCPI ou OPCI – en résidences services fait partie de nos réflexions avec les pouvoirs publics, compte tenu de l’ampleur prévisible des besoins à moyen terme. La loi Macron permet d’ailleurs aux OPCI de détenir du mobilier dans ces résidences gérées par un exploitant. Sur ce sujet, la question de la fiscalité fait débat. Ce type d’investissement mérite d’être encouragé à s’ouvrir davantage à l’épargne collective dont on connaît les mérites : une gestion professionnelle avec une mutualisation des risques et ce, toujours dans le but de verser aux porteurs de parts des revenus réguliers et, à terme, d’apporter une valorisation.

Par ailleurs, la régulation européenne fait également partie de nos travaux. Après la transposition de la directive AIFM, nous suivons les prochaines étapes, en particulier l’hypothèse du passeport européen pour les produits grand public.

L’investissement dans les OPCI grand public se réalise à travers l’assurance vie. Est-ce que la pierre papier doit désormais s’appuyer sur un support pour se développer ?

- Notre préoccupation est que l’immobilier locatif intermédié devienne éligible à toutes formes d’épargne. La loi Macron a, par exemple, porté à 30 % l’allocation possible d’un FCPE en OPCI. L’épargne longue doit d’une façon générale pouvoir être assise sur des produits tels que les OPCI et SCPI, l’immobilier étant par nature un investissement sur le long terme utile à la collectivité.