L’année 2008 marque la fin du cycle immobilier haussier. Si, durant la première partie de l’année l’évolution des prix des logements anciens a oscillé entre de légères progressions et baisses, la déflation s’est accélérée dès le troisième trimestre, et principalement au quatrième trimestre 2008.

Accentuation du repli fin 2008. Selon la Fnaim, les prix du marché de l’ancien ont diminué en 2008 de 2,5 % par rapport à l’année 2007, qui affichait une hausse de 3,8 % (voir graphique). Toutefois, ce chiffre dissimule une tendance beaucoup plus prononcée à la baisse qui s’est enclenchée dès l’été. « Après s’être inscrits en recul de 2,9 % au troisième trimestre 2008, les prix des logements anciens ont en effet connu un nouveau repli de 6,5 % au cours du seul quatrième trimestre et atteint un niveau de près de 10 % inférieur à celui observé il y a un an, au quatrième trimestre 2007 », constate la fédération, qui enregistre en se basant sur les données trimestrielles une évolution annuelle de -3,1 % à fin 2008 (lire l'encadré).

De son côté, Guy Hoquet, président du réseau Guy Hoquet l’Immobilier, note que « sur un panel de 150 agences, nous avons constaté une baisse des prix au niveau national de 10 % en 2008 par rapport à 2007 ». Quant à Century 21, le réseau d’agences a calculé une déflation de 1,63 %.

Le recul est plus conséquent sur le marché des maisons (-4,2 % en moyenne annuelle) que sur celui des appartements (-0,8 %). La Fnaim explique cette situation par « les mouvements de concentration de la demande vers les agglomérations et leur proche périphérie, conséquence notamment du renchérissement du coût des transports ».

Hétérogénéité de l’évolution. Pour autant, certaines régions accusent une nette baisse des prix sur le marché des appartements comme la Provence Alpes-Côte-d’Azur (-9,2 % en variation annuelle à 3.555 euros/m2) et le Nord-Pas-de-Calais (-6,4 % à 2.339 euros/m2). De son côté, l’Ile-de-France régresse légèrement (-0,9 % à 4.080 euros/m2) en dépit d’un repli plus intense fin 2008 (-9,8 % au quatrième trimestre 2008 par rapport à celui de 2007). A l'inverse, des régions progressent toujours à l’instar de la Bourgogne (+9,4 % à 2.146 euros/m2) et de l’Aquitaine (+ 3,9 % à 2.965 euros/m2).

Au niveau des villes, l’évolution des prix reste aussi hétérogène. Cannes, Toulon et Grenoble enregistrent les plus fortes baisses aux alentours de 10 %. De manière plus modérée, les prix reculent d’environ 3 % à Marseille et à Brest et 2 % à Nice. Ils se stabilisent à Paris et Lyon, (respectivement à -0,4 %) et Bordeaux (-0,5 %). Quant à Meaux, Angers, Annecy, Boulogne-sur-Mer ou Troyes, ils progressent de plus de 5 %.

Report d’acquisition. Cette baisse des prix fait suite au fort ralentissement du volume des ventes annoncé depuis fin 2007. « Les vendeurs ne tiennent pas compte de la crise mais, en revanche, les acquéreurs l’amplifient pour réaliser de bonnes affaires. Ces derniers remettent en effet beaucoup d’offres mais qui ne sont pas acceptées », constate Guy Hoquet. D’une part, les acquéreurs reportent leur achat pour bénéficier des baisses et optent dans ce cas pour la location. D’après la Fnaim, cette demande fait pression sur les loyers, lesquels progressent, selon celle-ci, de 2,6 % en 2008 alors que pour Century 21, ils reculent temporairement (lire l'avis d’expert). D’autre part, certains vendeurs préfèrent louer leur bien plutôt que de diminuer son prix.

Ainsi, la conséquence de cette absence d’entente entre les deux parties est une baisse du nombre de transactions estimée entre 15 % et 30 % par rapport à 2007. Selon Guy Hoquet, « le volume des ventes a chuté de 20 % en 2008. Et c’est le second semestre qui a été beaucoup moins profitable que le premier. » En Ile-de-France, le Crédit Foncier remarque que le recul de transactions est généralement compris entre 20 % et 50 %, mais qu'il peut atteindre 70 % dans certaines communes de Seine-Saint-Denis.

Solvabilité mise à mal. Certes, les acquéreurs attendent de saisir des opportunités et discutent davantage les prix, les marges de négociation ayant doublé en un an, selon Century 21. De plus, la solvabilité de certains d’entre eux a aussi été mise à mal en 2008, limitant les transactions. En effet, malgré la baisse enregistrée en 2008, les prix demeurent élevés puisque, de 1996 à 2008, ils ont tout de même progressé de plus de 130 % pour atteindre en moyenne 2.612 euros/m2.

En outre, les taux de crédit se sont enchéris l’année dernière, sans compter que les banques se sont montrées plus exigeantes pour accorder des prêts. En conséquence, le recul des prix était nécessaire pour rendre des ménages à nouveau solvables. Ils s’est ensuite accéléré en raison de la crise financière, du ralentissement économique et d’une crise de confiance, ce qui explique aussi l’attentisme des acquéreurs. Pour que le marché reparte, la répercussion sur les taux de crédit des baisses des taux de la Banque centrale européenne est attendue.

Prévisions. Pour l’heure, les professionnels tablent sur un recul des prix en 2009 allant jusqu’à -10 % et à nouveau sur un repli de l’activité. « Les prix continueront à s’ajuster sous la pression d’acquéreurs solvables, prévoit Laurent Vimont, président de Century 21. En 2009, les volumes des ventes atteindront leur niveau d’étiage entre 475.000 et 500.000 transactions dans l’ancien, contre un volume estimé en 2008 entre 550.000 et 600.000 ventes. Le marché redémarrera par les transactions de confort effectuées par ceux qui diffèrent leur projet d’achat depuis plusieurs années et qui profiteront de prix attractifs et d’une plus-value sur la vente de leur bien actuel. »

Au contraire, selon Guy Hoquet, « la baisse la plus importante des prix est derrière nous. Il y aura encore quelques ajustements possibles pouvant atteindre -5 % jusqu’à l’été. Ceci va permettre à l’activité de remonter d’environ 10 % par rapport à 2008. Toutefois, les prix de certains biens qui ont déjà reculé de 10 % en 2008 vont se stabiliser ». Les professionnels prédisent - espèrent - une reprise de l’activité dès 2010.