SCPI

L'ancien prend le relais

Les SCPI sont peu enclines à investir dans le neuf, tout au moins sous le dispositif Duflot Le résidentiel ancien rénové prend la relève et d'autres types d'investissements sont à l'étude
Crédits photos : © Christophe Audebert / Amundi Immobilier / I2F - Conception art-six.com

Alors qu’elles sont presque aussi nombreuses que les SCPI d’immobilier d’entreprise, les SCPI résidentielles ne représentent que 12,13 % de la capitalisation totale de ce marché de 30 milliards d’euros et 7,27 % de la collecte nette en 2013 de 2,5 milliards d’euros. Malgré les besoins en logements, ce sous-jacent rencontre un succès très mesuré dans les SCPI, à l’instar du marché de l’investissement en direct actuellement.

Le neuf en perte de vitesse.

Seules deux sociétés de gestion – Ciloger et La Française REM – ont lancé en 2013 leur SCPI Duflot et sont loin de récolter les mêmes montants d’investissement que ses prédécesseurs (45 millions d’euros en 2013 contre 82 millions pour les SCPI Scellier en 2012). La faute aux multiples contraintes : un taux de réduction d’impôt à 18 %, un plafonnement des loyers et des ressources de locataires plus strictes ou encore une réduction d’impôt ne portant que sur 95 % du montant de souscription.

En contrepartie, la location devrait être plus rapide et subir moins de rotations de locataires. « Nous avons une forte conviction sur le Duflot car si les actifs sont plus difficiles à sourcer, ils correspondent bien à la demande locative », souligne Marie-Christine Jouannet Arnaud, directrice des produits immobiliers habitation chez La Française REM. Des résultats de collecte qui se rapprochent de ceux réalisés à l’époque par les SCPI Borloo Populaire. « Notre expérience nous montre que le taux de remplissage est bon sur ce type de logements », poursuit-elle. Selon les véhicules, le rendement net espéré distribué oscille entre 2 % et 3 %. Face à un rendement si faible couplé à un avantage fiscal moindre, les autres gérants se sont abstenus. « Nous avons renoncé à proposer une SCPI Duflot. Non seulement la rentabilité n’était pas pertinente, mais la diversification du risque n’aurait pas été suffisante si le véhicule n’atteignait pas les 50 millions d’euros d’actifs nécessaires à une bonne mutualisation », note Jean-Pierre Quatrhomme, président d’Immovalor Gestion.

L’ancien a la cote.

N’en déplaise au neuf, le logement ancien rénové a mieux collecté. Les souscriptions sur les SCPI Malraux, niche hors plafond global, ont gonflé de 60 % à 59,4 millions d’euros. De leur côté, même si leur collecte en 2013 reste encore proche de 2012, les SCPI en déficit foncier, tirant leur atout fiscal du régime de droit commun, se multiplient. Intergestion, Avenir Finance Urban Premium et La Française se sont équipées et Amundi y travaille.

Démembrement.

Dès lors, pour réanimer les SCPI en matière de logement, des réflexions sont menées – de longue date d’ailleurs – sur un véhicule dédié au démembrement temporaire de propriété, par exemple sous le schéma de l’usufruit locatif social, et pourraient désormais aboutir. En effet, des obstacles juridiques et fiscaux sont depuis peu levés (1).

Ainsi, les SCPI peuvent désormais détenir la nue-propriété d’un immeuble (l’usufruit également). Pour ce faire, leur objet social a été modifié afin de tenir compte de l’impossibilité pour les SCPI de mettre elles-mêmes les biens en location dans ce montage. L’enjeu est important car il permettrait de participer à la production de logements sociaux et intermédiaires.

L’intérêt d’une telle SCPI porterait sur les perspectives de valorisation du bien, sachant que le prix d’achat est décoté. Cette approche s’apparente à une SCPI de capitalisation . Reste à trouver la bonne recette, le régime de taxation des plus-values étant un frein.

Viager.

De même, l’investissement en viager peut être une piste pour les SCPI. « Pour l’heure, plusieurs difficultés subsistent en dehors des contraintes réglementaires, ne serait-ce que les frais de gestion plus importants sur ce type de logements situés dans un parc diffus ou encore une fiscalité peu incitative pour l’associé. En revanche, d’autres obstacles à l’investissement en viager peuvent être facilement levés comme la difficulté d’assurer le service de rentes viagères au profit du vendeur en lui proposant le paiement de la totalité du viager en capital, expliquent Cécile Bouzoulouk et François Lemoine, fondateurs de Valcor Invest. Le viager est une voie d’investissement que les SCPI ne doivent pas négliger. »

Enfin, les SCPI s’intéressent de plus en plus aux résidences services dont certaines hébergent des locataires y élisant domicile. Des gestionnaires en incluent dans leurs SCPI immobilier d’entreprise ou créent un véhicule sur ce thème, tels Foncia ou encore Immovalor qui réfléchit au lancement d’un produit.

 

(1) Au travers de la transposition de la directive AIFM en droit français, de la loi de Finances rectificative pour 2013 et aussi de la loi Alur.