Année noire pour les professionnels de l’immobilier résidentiel. Agents immobiliers, promoteurs, constructeurs, et donc l’ensemble des intermédiaires de la chaîne du bâtiment, toute la profession souffre de la chute brutale des volumes cette année. Et rien ne permet d’espérer une amélioration pour 2013.

Altérée par un PTZ+ (prêt à taux zéro) contraint, l’accession à la propriété, en recul, ne laisse entrevoir aucun rebond l’année prochaine. Quant au nouveau dispositif Duflot, il ne promet pas une forte reprise de l’investissement locatif. Par ailleurs, l’offre et la demande peinent toujours à se rencontrer, les acheteurs espérant une baisse des prix qui se fait attendre, les vendeurs refusant de réaliser une éventuelle moins-value. Et les différentes mesures fiscales annoncées ne devraient pas participer à fluidifier le marché immobilier.

Au-delà de la baisse importante du chiffre d’affaires des uns et des autres et des pertes d’emplois envisagées par certaines entreprises, les notaires soulignent, de leur côté, la diminution non négligeable des recettes fiscales des départements et des communes.

Chute brutale des volumes dans l’ancien...

Les notaires s’attendent donc à un volume total dans l’ancien de 650.000 transactions, voire moins pour l’année 2012, soit une baisse de 20 % par rapport à 2011 qui avait comptabilisé pour mémoire 808.000 ventes - un record depuis 2007 -, dont 152.210 en Ile-de-France. L’année 2013 ne promet en rien d’être meilleure et devrait suivre la tendance de cette année, voire accuser un recul plus ample, le mois de janvier 2012 s’étant révélé exceptionnel grâce à la réforme fiscale sur les plus-values immobilières hors résidence principale en vigueur depuis le 1er février 2013. L’activité, qui ne trouvera pas un déclencheur dans l’abattement exceptionnel de 20 % sur les plus-values de cessions immobilières hors prélèvements sociaux prévu dans le projet de loi de Finance 2013 (non encore adopté au moment où nous bouclons), pourrait donc ressembler à celle de 2009, qui avait enregistré 594.000 transactions.

La toute nouvelle disposition fiscale votée par l’Assemblée nationale la semaine dernière et introduite récemment par voie d’amendement au PLFR 2012 sous forme de surtaxe sur les plus-values immobilières hors résidences principales (et hors terrains à bâtir qui font l’objet d’autres modalités) supérieures à 50.000 euros à compter de 2014 déchaîne les réactions des acteurs du secteur qui jugent la mesure décourageante à une mise en vente des biens sur le marché.

… comme dans le neuf.

Sur le marché du neuf, les promoteurs - qui commercialisent essentiellement des logements collectifs et plus marginalement des logements individuels groupés - prévoient environ 70.000 ventes nettes (hors résidences de services et hors ventes en bloc) pour la fin de l’année, soit un repli de 32 % sur un an, pendant que les constructeurs, par le biais de l’indicateur Markémétron, n’escomptent pas plus de 122.000-123.000 ventes de maisons individuelles en secteur diffus, soit une baisse d’environ 14 % sur un an. Et, si on en croit les professionnels, ce n’est visiblement pas le nouveau dispositif Duflot qui relancera fortement l’investissement locatif.

Les indices de prix dans l’ancien plient mais ne rompent pas.

Au niveau national, l’indice des prix Insee-Notaire corrigé des variations saisonnières fléchit légèrement en variation trimestrielle sur un an, de 0,5 % pour les appartements et de 1,5 % pour les maisons France entière sur le marché de l’ancien. Hors Ile-de-France, il recule respectivement de 1,3 % et de 1,6 %. En Ile-de-France uniquement, il reste stable sur la période. Une résistance que les notaires attribuent en partie, et l’observation est partagée par les agents immobiliers, à une représentation plus importante des biens de qualité dans l’indice, les biens avec des défauts se vendant beaucoup moins facilement que par le passé.

Bienqu’hédoniques, les indices des notaires ne peuvent toutefois pas neutraliser complètement l’effet qualité - la base ne peut traduire que les éléments quantifiables tels que le nombre de salles de bain, la présence d’un ascenseur ou d’un parking, mais ne peut tenir compte de facteurs plus subjectifs restant du domaine de l’expertise. Sans cet impact a priori positif sur les indices, les prix afficheraient peut-être un repli plus important, mais rien ne permet de quantifier cet effet aujourd’hui.

Acheteurs et vendeurs campent sur leurs positions.

Cohabiteront donc très probablement en 2013 « un immobilier de résistance » et « un immobilier en souffrance », selon les propos de Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier, qui anticipe, sur deux ans, une baisse des prix comprise entre 5 % et 10 % sur les marchés non dynamiques entre les chiffres arrêtés à fin 2011 et ceux qui seront constatés fin 2013.

Allongement des délais de vente, augmentation des stocks, les agents immobiliers appellent les vendeurs à plus de raison quant à leurs prétentions pour débloquer un marché caractérisé par des acheteurs dans l’attente d’une baisse des prix. « Alors que le marché est au point mort, les vendeurs campent sur des prix utopiques en vigueur il y a 18 mois et plus », notait Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi à la fin du mois d’octobre dernier. Si la remarque n’est pas nécessairement valable pour les marchés les plus tendus, il n’en reste pas moins que l’Ile-de-France devrait voir le nombre de ses transactions chuter de 15 % cette année (de 152.210 en 2011 à 130.000 en 2012) et Paris ne devrait pas être épargnée. Le malaise est général.

Reconquérir la clientèle écartée du marché de l’accession.

Si le prix/m_ relevé par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) sur le marché du neuf reste stable depuis plusieurs trimestres aux alentours de 4.000 euros en moyenne France entière, il n’en reste pas moins qu’une partie de la population et de la classe moyenne éprouve de grandes difficultés à devenir propriétaire d’un bien neuf.

Xavier Longin, directeur associé de la société d’études et de conseil Adequation, identifie un certain nombre de leviers qui permettraient de diminuer ce prix de vente et reconquérir une clientèle intermédiaire aujourd’hui écartée du marché de l’accession (lire l'encadré).Des marges de manœuvre existent dans l’urbanisme et la conception. Selon le professionnel, « le prix du foncier et celui de la construction sont les seules variables du prix de vente d’un programme immobilier (elles représentent à elles seules 57 % de celui-ci), les autres postes de coûts étant proportionnels par nature ou convention (TVA, frais financiers, honoraires, marges) ».