La volte-face du marché immobilier

Gaetan Pierret
Le bilan 2022 est positif mais ne traduit pas le retournement qui s’opère depuis l’été dernier.

Atterrissage. Retour à la normale. Retournement. Volte-face. Les études se succèdent et se ressemblent : l’heure est au retournement pour le marché immobilier.

Comme le soulignaient déjà les notaires mi-décembre, les ventes sont en recul par rapport à l’année dernière. Selon les estimations, le total des ventes de 2022 devrait s’élever entre 1,11 million (pour le réseau Century 21) et 1,13 million (pour la Fnaim et les notaires). Soit un repli compris entre 4,1% et 6,1% comparé au record de 2021 (1,17 million de ventes). «Le volume annuel de transactions est orienté à la baisse depuis le quatrième trimestre 2021, après la hausse survenue entre fin 2020 et le troisième trimestre 2021», précisait le Conseil supérieur du notariat (CSN) fin 2022. Les transactions se sont donc un peu essoufflées mais le marché se porte encore très bien et devrait avoir signé sa seconde meilleure année. En apparence tout va bien donc… mais la réalité est plus nuancée. Car depuis cet été, les acteurs immobiliers témoignent d’un coup de frein sur les ventes.

Le même phénomène se constate sur les prix. Les moyennes annuelles au m² témoignent d’une progression de 7,1% pour les maisons et de 4% pour les appartements. Dans le détail, le bilan est plus contrasté. «Les prix ont atteint un pic durant l’été avant de décroître au second semestre», a souligné Charles Marinakis, président de Century 21 lors d’une conférence de presse mardi 03 janvier. Les appartements ont terminé l’année à un niveau plus bas qu’ils ne l’avaient commencé : 4.167 euros le m² en décembre contre 4.270 euros en janvier. En revanche les maisons terminaient sur un bilan positif (2.706 euros le m² en décembre contre 2.508 euros en janvier). «Il s’est enfin passé quelque chose sur le marché immobilier ! a appuyé le président de Century 21. Cela faisait des années que les prix augmentaient en discontinu. On savait qu’ils finiraient par atteindre un plafond mais on ne savait pas quand. Nous y sommes !».

Il a également plaidé pour l’instauration de nouveaux indicateurs du marché immobilier : «L’analyse des moyennes annuelles est insuffisante, elle ne permet pas de comprendre ce qui s’est passé pendant l’année. De même, l’observation du prix au m² en France n’a plus de sens ! Parler de 4.288 euros du m² en moyenne ne veut rien dire à Paris ou à Bordeaux, alors que c’est encore pertinent à Marseille».

Evolution annuelle du prix moyen au m² en France

L'évolution mensuelle du prix moyen au m² permet d'observer les tendances mensuelles 

Source : Century 21

Dans le détail, Paris s’inscrit à rebours de la tendance nationale et voit les prix de ses appartements baisser de 2,4% pour s’établir à 10.339 euros le m². «Le marché est repassée sous la barre symbolique des 10.000 euros en septembre», a toutefois, précisé Charles Marinakis. Les ventes ont conservé leur dynamisme : +5,9%.

La région parisienne a vu son attractivité s’amoindrir en 2022. Les ventes de maisons ont chuté de 10,9% et celle des appartements de 2,7%. Un retour au calme après une euphorie post confinement qui a électrisé les vendeurs pendant près de deux ans. Les prix dans les Hauts-de-Seine ont carrément dévissé (-5,8% pour les maisons avec un prix au m² de 6.627 euros et -1,7% pour les appartements, 7.415 euros au m²).

Le marché immobilier en 2022

Source : Century 21