La vente du réseau immobilier IAD est enclenchée

Aroun Benhaddou
Le numéro un français des mandataires immobiliers a enregistré un chiffre d’affaires de 278 millions d’euros lors de son exercice clos en juin 2020.

L’incertitude entourant le marché de l’immobilier n’a pas mis un coup d’arrêt aux projets de cession, loin s’en faut. Comme l’avait révélé L’Agefi le mois dernier, l’un des plus grands courtiers français en prêt immobilier Cafpi prévoit de changer de mains en début d’année prochaine. Une dynamique également observable du côté des mandataires immobiliers, où IAD aborde actuellement le sujet de sa propre cession. Selon nos informations, l’avenir du numéro un français des mandataires immobiliers a été confié à Lazard et à JPMorgan. Les deux banques d’affaires officieront ainsi de concert dans le but de trouver un nouveau partenaire financier au groupe, déjà bien connu du milieu du private equity. BCG travaille quant à lui sur les due diligences stratégiques, tandis qu’Alvarez & Marsal œuvre sur l’aspect financier.

En 2012, AID avait ouvert une minorité de son capital à Naxicap Partners – lequel a été rejoint cinq ans plus tard par IK Investment Partners et le fonds de la galaxie Rothschild, Five Arrows Principal Investments, majoritaires. Un partenariat particulièrement fructueux. Le volume d’affaires de la plate-forme de services aux conseillers immobiliers est passé de 24 à 80 millions d’euros entre 2012 et 2017, et a même atteint 278 millions lors de son exercice clos fin juin 2020. Pour le prochain, une croissance de 20% est encore attendue, ainsi qu’un Ebitda de plus de 45 millions d’euros. De quoi jouer dans la catégorie large cap, lors du prochain LBO.

Modèle «Tupperware»

Pour expliquer une telle croissance, quasi intégralement décorrélée de l’évolution des ventes immobilières, il faut se pencher sur le business model atypique mis en place par IAD. Le groupe a en effet appliqué au secteur de l’immobilier le «multi Level Marketing», qui a fait la fortune de Tupperware. Chaque agent indépendant du réseau IAD a la possibilité de parrainer cinq autres professionnels et ainsi de bénéficier d’une partie des commissions sur les transactions que ces derniers réaliseront. Un système pyramidal fonctionnant jusqu’à sept générations et qui peut donc être générateur de rente pour le parrain, ainsi que pour IAD. L’accès à sa plate-forme est facturé un peu plus de 200 euros par mois et offre toute une palette d’outils marketing et digitaux. «Ce modèle est un formidable vecteur de croissance mais signifie qu’IAD n’a pas la mainmise sur le développement de son réseau. Cela peut entraîner des concurrences entre agents IAD si ces derniers opèrent sur des marchés peu profonds», explique un connaisseur.

Un principe darwinien qui n’affecte jusqu’à présent pas la plate-forme de mandataires immobiliers, dont le réseau revendique près de 11.000 conseillers, essentiellement situés en province. Entre juin et août, soit la première période post-confinement, il a intermédié près de 14.600 compromis de vente – chiffre en progression de 15% par rapport à la même période de l’an dernier. Une croissance se faisant essentiellement au détriment des autres grands professionnels du secteur que sont Century21, Orpi, Foncia et Laforêt, pénalisés par des coûts fixes plus importants (loyers des agences, salariés…).

Le modèle IAD, aujourd’hui éprouvé, se duplique désormais hors de l’Hexagone. L’entreprise a déjà posé ses premières pierres au Portugal, en Espagne et en Italie. Mais aussi depuis septembre au Mexique, où il a pris une participation minoritaire dans Neximo, un réseau immobilier fonctionnant également sans agences et constitué de mandataires indépendants. L’Allemagne devrait quant à elle être ciblée dès l’année prochaine.