La vente, à charge de rente viagère, d’un ensemble immobilier à un hériter présomptif entre-t-elle dans le champ d’application de l’article 918 du Code civil?

Un client, veuf, a trois enfants. Il a vendu un ensemble immobilier à l’un de ses enfants à charge de rente viagère via une société civile immobilière. Il précise que cette vente est réelle, la SCI a effectivement versé le bouquet et verse les rentes annuelles. À son décès, cette vente pourra-t-elle être requalifiée de libéralité?.

La présomption de l’article 918 du Code civil (pour sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006 mais une transposition des décisions semble transposable pour la version actuelle) ne s’applique que pour les ventes faites aux héritiers présomptifs en ligne directe.

Un récent arrêt de la Cour de cassation établit que cette présomption n’a pas lieu de s’appliquer dès lors que la vente a été passée avec une personne morale distinct de l’héritier présomptif en ligne directe puisque c’est la société qui est propriétaire du bien.

Par conséquent, la vente est considérée comme régulière et ne pourra-pas être requalifiée de libéralité.

MOYEN DE REPONSE

La présomption de libéralité de l’article 918 du Code civil

L’article 918 du Code civil dispose que «La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d’usufruit à l’un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible. L’éventuel excédent est sujet à réduction. Cette imputation et cette réduction ne peuvent être demandées que par ceux des autres successibles en ligne directe qui n’ont pas consenti à ces aliénations.»

Cet article institut une présomption de libéralité pour les acquisitions des héritiers présomptifs en ligne directe dès lors qu’elle a été effectuée à charge de rente viagère, à fonds perdus ou avec réserve d’usufruit.

L’arrêt de la Cour de cassation redu le 16 mai 1966 réaffirme le principe selon lequel «[…] l’article 918 du Code civil édictant une présomption irréfragable de donation, a moins que les autres successibles n’aient eux-mêmes consenti a l’aliénation ; [..]»

Selon la jurisprudence constante en la matière, cette présomption présente un caractère irréfragable ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’apporter la preuve contraire sauf en cas de consentement des autres héritiers présomptifs en ligne directe.

L’applicabilité de l’article 918 du Code civil en l’espèce

Dans son arrêt du 17 mars 1982, la première chambre civile de la Cour de cassation (n°81-12119, publié au bulletin) affirme que « […] la présomption de gratuite édictée par l’article 918 du Code civil ne s’applique qu’aux héritiers présomptifs en ligne directe au moment de l’acte d’aliénation; […]»

Cette présomption n’a lieu de s’appliquer qu’aux héritiers présomptifs en ligne directe rétroactivement à la date de l’acte d’aliénation.

Or, le client souhaite vendre le bien à la SCI détenue par l’un de ses enfants, héritier présomptif en ligne directe.

L’arrêt de la Cour de cassation du 30 septembre 2009 (n°08-17411, publié au bulletin) «[…]Attendu que la présomption de gratuité édictée par l’article 918 du code civil dans sa version antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 ne s’applique qu’aux aliénations consenties à l’un des successibles en ligne directe ; qu’il s’ensuit que la cour d’appel a refusé à bon droit d’appliquer ce texte à la vente pour partie en viager d’un bien immobilier régulièrement consentie à une société civile immobilière, peu important que cette société ait pour associé un successible en ligne directe du vendeur décédé, dès lors que celle-ci ayant une personnalité juridique distincte, ladite opération n’avait pu avoir pour effet de rendre ce dernier propriétaire du bien ;[…]»

La présomption de l’article 918 n’a donc pas lieu de s’appliquer dès lors que la vente a été consentie à une société civile même détenue par un héritier présomptif en ligne directe et non en direct.

Dans le cas du client, si l’on fait une transposition de cet arrêt (dans le cadre de la nouvelle rédaction de l’article 918 du Code civil), cela signifie que, conformément à la jurisprudence actuelle, la vente de l’ensemble immobilier à la société civile détenue par l’un de ses enfants ne sera pas frappée de la présomption irréfragable de gratuité de l’article 918.

REFERENCES

L’article 918 du Code civil.

Cass. civ 1ère, 16 mai 1966, publié au bulletin.

Cass. civ 1ère, 17 mars 1982, n°81-12119, publié au bulletin.

Cass. civ 1ère, 30 septembre 2009, n°08-17411, publié au bulletin.