La reprise offre des opportunités dans l’immobilier commercial

La dernière étude semestrielle de la Deutsche Bank passe en revue trois thématiques d’investissement qui traduisent la reprise économique inégale à l’œuvre en Europe
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Dans sa dernière étude semestrielle du marché immobilier commercial européen, Deutsche Bank estime que l’amélioration progressive de l’économie européenne en 2014 va être source de davantage de différenciation à travers le continent. « La reprise sera tirée par le Royaume-Uni, les pays du nord de l’Europe et l’Allemagne, mais la nette distinction entre le nord et le sud de l’Europe, évidente ces cinq dernières années, est en train de s’estomper », constate Deutsche Bank. Les perspectives pour le nord de l’Europe sont plus hétérogènes, tandis que certains marchés du sud comme l’Espagne pourraient surperformer le reste de la zone euro dans la deuxième moitié de la décennie. « Les pays du reste de l’Union européenne demeurent parmi les plus dynamiques, même si la récente volatilité observée sur les marchés émergents suggère que des risques demeurent », ajoute l'étude.

Investissements défensifs. Dans ce contexte, la banque distingue trois thématiques d’investissement. « Bien que la sortie de récession de l’Europe et la reprise, certes à des rythmes inégaux selon les pays, soit le scénario central pour les mois à venir, des risques demeurent », explique ainsi Deutsche Bank. Des investissements « défensifs » conservent donc un certain attrait. « Nos recommandations se focalisent sur les grandes villes offrant de la liquidité et les biens assurant des flux de trésorerie moins dépendants de l’amélioration de l’environnement économique », souligne l’étude. Dans ce cas de figure, le retour sur investissement total serait compris entre 4% et 6% par an selon les marchés. Deutsche Bank cite notamment l’investissement dans des bureaux à Londres, Munich, Hambourg, Paris et Stockholm.

Cycle économique. Deutsche Bank note par ailleurs que certains marchés offrent des opportunités liées au cycle économique. « Dans ces marchés, la performance repose davantage sur l’appréciation du capital (la valeur des biens, ndlr) et est donc plus sensible à l’évolution de l’environnement économique global », explique l’étude. Néanmoins, l’amélioration de l’environnement économique permettra également d’améliorer la croissance des revenus en raison de l’augmentation du taux d’occupation. Deutsche Bank cite notamment les localisations « secondaires » avec des fondamentaux solides sur le marché britannique, l’immobilier commercial « prime » à Madrid et Dublin ainsi que le commerce de détail italien. Les infrastructures logistiques au sein des « hubs » de transport stratégiques au Royaume-Uni, en Pologne et au Benelux peuvent également constituer des opportunités intéressantes.

Haut-rendement. La troisième thématique d’investissement concerne les stratégies à haut-rendement. « Leur succès repose souvent sur un certain degré de dislocation du marché, qu’il provienne de changements de réglementation, de l’aversion pour le risque ou simplement de la position dans le cycle immobilier », analyse Deutsche Bank. C’est notamment le cas en Pologne, et dans une certaine mesure en République tchèque. L’accès encore difficile aux traditionnelles sources d’endettement, notamment bancaires, offre en outre des opportunités intéressantes, aussi bien sur le segment « core » de la dette senior que sur celui de la dette à haut rendement (junior, « mezzanine »). « DTZ estime encore à 42 milliards de dollars le besoin de financement net non satisfait en Europe », rappelle Deutsche Bank.

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