Bilan immobilier résidentiel

La hausse des prix semble marquer le pas

Bien que présentant des écarts très importants entre régions, villes ou quartiers, le marché immobilier a continué de progresser en moyenne sur toute la France - L’année 2012 pourrait cependant constituer un tournant dans l’évolution des prix de certaines villes du territoire jusqu’ici épargnées par la crise.

En termes de volumes, le marché de l’ancien semble bien annoncer une année record. Avec 826.000 transactions cumulées sur un an au 1er septembre 2011, les notaires n’excluent pas de dépasser la barre des 840.000 ventes au 31 décembre 2011, observant ainsi une hausse d’environ 7-8 % par rapport à l’année dernière qui avait comptabilisé 784.000 transactions, dont 163.000 en Ile-de-France. Si les chiffres officiels ne seront livrés qu’en avril, il n’en reste pas moins que 2011, historique ou pas, a montré un réel dynamisme, presque insolent au regard de la situation économique de la France.

Pourtant, le marché immobilier pourrait bien être lui aussi rattrapé par la crise. Les professionnels ne sont pas très optimistes pour 2012, en partie à cause des différentes mesures entreprises par l’Etat pour réduire le déficit (modification du régime de taxation des plus-values immobilières pour les résidences secondaires et l’investissement locatif, réaménagement du PTZ+) qui ne vont, bien sûr, « pas dans le sens d’une augmentation de l’activité », explique René Pallincourt, président de la Fnaim.

Quant aux prix, il semblerait que 2012 marque, si ce n’est un retournement, une pause, une transition. Il n’est donc pas anticipé que les prix baissent fortement, mais il n’est pas non plus prévu qu’ils poursuivent leur ascension. D’ailleurs, en y regardant de plus près, une grande partie du territoire français est déjà touchée par la crise. Il n’y a guère que l’Ile-de-France et les villes économiquement dynamiques qui ont progressé cette année. Reste à savoir qui résistera encore en 2012.

Les villes moyennes et les communes rurales déprimées.

Si la communication ne s’arrête toujours qu’aux portes de l’agglomération francilienne et des grandes villes françaises, là où les données sont les plus précises et la demande la plus forte, il convient de souligner que « deux tiers de la population vivent dans des communes de 80.000 habitants et moins », note Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup Consulting. De cette partie de la France, on ne parle jamais.

Ainsi, même si l’indice Notaires-Insee a évolué de 3 % sur un an (entre les deuxièmes trimestre de 2010 et de 2011) dans les communes de province de moins de 10.000 habitants et de 4,38 % toutes communes confondues (entre les troisièmes trimestres de 2010 et de 2011), de nombreux marchés, notamment dans les secteurs peuurbanisés ou urbains de taille moyenne et relativement amorphes économiquement,penchent vers le rouge plutôt que le vert. Bien qu’elles ne réunissent qu’une poignée de transactions, donc soient quasiment hors-marché et statistiquement non représentatives, il n’en demeure pas moins que certaines de ces villes moyennes ont déjà vu leurs prix baisser, fortement parfois. Le phénomène pourrait s’accentuer en 2012, même si, sans demande, le repère prix n’a finalement que très peu d’importance.

Les grandes agglomérations jusqu’ici épargnées.

Ces territoires oubliés vont-ils contaminer les grandes villes dynamiques pour lesquelles le phénomène de concentration de la population continue de jouer en leur faveur ? « Il est plus que probable que le marché se retourne dans certains secteurs urbains et périurbains qui résistaient jusqu'alors », déclare Jean-Michel Ciuch. Si on prend l’exemple de Paris, qui voit certes la croissance de ses prix décélérer d’après les indicateurs basés sur les avant-contrats fournis par les notaires, mais qui présente un indice en hausse de 19,1 % sur un an au troisième trimestre 2011 (avec toutefois de gros écarts entre les quartiers), une forte déprime du marché est difficilement imaginable. Quant au reste de l’Ile-de-France, s’il a profité de l’attractivité de la capitale, il affiche des prix médians au mètre carré, mis à part quelques villes de l’ouest en petite couronne, bien en-deçà de ceux estimés à Paris (8.340 euros/m_) mais toujours en croissance sur un an pour les appartements comme pour les maisons.

Disparités.

Si, dans les grandes agglomérations, les marchés semblent fonctionner à l’unisson, il n’en est rien en réalité. Claire Julliard, codirectrice de la chaire Ville et Immobilier de l'Université Paris-Dauphine, note d’ailleurs dans un ouvrage analysant 12 aires urbaines qui sera publié en janvier 2012, que « les territoires français, très différents sur le plan sociodémographique, se distinguent assez nettement au niveau immobilier ». Aussi, les modèles de développement y sont différents.

Quand Lyon, Toulouse ou Nantes montrent une déconnexion plus ou moins nette entre la ville et sa périphérie, Marseille-Aix valorise le secteur périurbain par rapport au centre et Nice fait valoir sa banlieue. Outre ces singularités, l’augmentation des prix des unes et des autres n’est pas uniforme. A noter que des communes de plus de 150.000 habitants (250.000 si on considère les agglomérations) à l’intérieur d’une même région comme Grenoble ou Saint-Etienne, n’évoluent pas non plus de façon similaire, cette dernière restant, à une soixantaine de kilomètres de Lyon, une ville peu dynamique par rapport à sa consœur distante de plus d’une centaine de kilomètres de la préfecture de la région Rhône-Alpes.

Le début d’un nouveau cycle ?

Plusieurs observateurs, économistes et spécialistes du secteur, s’interrogent sur la manière dont les prix de l’immobilier ont augmenté ces dix dernières années. Si, pour les uns, la question d’une bulle est totalement hors sujet, pour les autres, l’immobilier français est à la veille d’un nouveau cycle ou tout du moins d’un certain nombre de changements. Le Centre d’analyse stratégique ne concluait pas à une bulle au printemps dernier mais n’excluait pas une surévaluation des biens immobiliers,tout en notant que les facteurs ci-après mentionnés (croissance du nombre de ménages et de leur revenu moyen, amélioration de la qualité des logements et des conditions de financement - ces dernières ne seraient responsables que de 50 à 60 % de la hausse des prix dans l’ancien) ne suffisaient pas à expliquer « l’accélération des prix observée depuis la fin des années 90 et leur déconnexion de l’évolution des loyers ».

Le facteur humain, difficilement mesurable, constitue certainement une variable non négligeable : les espérances de plus-values en capital, la crainte de passer à côté du cycle haussier, l’impression que les prix ne baisseront jamais ou encore la peur des marchés boursiers.

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