Crédits immobiliers hypothécaires

La France fait figure d'exception en Europe

Le marché du crédit immobilier européen, plus actif en 2010, n’a toutefois pas retrouvé son dynamisme d’avant-crise - A l’inverse des autres pays, les banques françaises octroient peu de prêts assortis d’une hypothèque, lui préférant le cautionnement.

Le marché du crédit immobilier européen, à quelques exceptions près, se rétablit progressivement. Toutefois, « l’octroi de nouveaux prêts reste bien en dessous des niveaux enregistrés avant la crise »,note Alessandro Sciamarelli, directeur des statistiques de la Fédération hypothécaire européenne (connue sous le sigle anglais EMF pour European Mortgage Federation).Contrairement à la France, où le crédit assorti d’une caution bancaire ou d’assurance reste majoritaire, le reste de l’Europe pratique beaucoup le prêt résidentiel assorti d’une hypothèque sur un bien immobilier.

Décrié pour sa responsabilité majeure dans la crise financière, le prêt hypothécaire jouit d’une réputation peu reluisante. Constatant la croissance des défauts de paiement et des saisies sur le marché entre 2007 et 2009, la Commission européenne, en proposant un projet de directive, entend responsabiliser les acteurs, prêteurs et emprunteurs, afin d’éviter les déboires connus récemment. La Fédération hypothécaire européenne, représentant de la profession, ne partage pas tout à fait l’analyse de Bruxelles, relevant la confusion souvent faite entre ce qui est survenu aux Etats-Unis et ce qui s’est passé en Europe.

En fonction de la structure de son marché et de la prudence reconnue de ses établissements de crédit dans l’attribution d’un prêt, la France ne devrait pas être l’Etat membre le plus touché par les éventuelles options que retiendra la Commission européenne.

La situation européenne sans commune mesure avec les Etats-Unis.

L’encours de crédits résidentiels publié par la Fédération hypothécaire européenne reste bien plus faible qu’aux Etats-Unis. Ces crédits correspondent à la fois à des prêts garantis par un bien immobilier - crédits immobiliers, et dans une moindre mesure crédits à la consommation - et à des prêts garantis par une sûreté autre qu’une hypothèque (caution par exemple). « En 2009, ce stock, en hausse de 0,6 % par rapport à 2008, représentait 6.125 milliards d’euros en Europe, soit 51,9 % du produit intérieur brut (PIB) des 27 pays qui composent l’Union », constate Alessandro Sciamarelli.L'encours en France, quant à lui, pèse 38 % du PIB français.

A titre de comparaison, celui des Etats-Unis s’établissait à 7.994 milliards d’euros soit 81,4 % du PIB américain. Un niveau élevé, comparable, en termes relatifs, à celui du Royaume-Uni qui, avec 1.372 milliards d’euros présente un ratio de 87,6 % ou de la Suède qui, avec 236 milliards d’euros affiche un ratio de 82 %.

Reprise de l’activité.

En France, la production de crédits immobiliers aux particuliers est repartie à la hausse puisqu’après avoir atteint un point bas en 2009, à 119,45 milliards d’euros, selon l’Observatoire de la production de crédits immobiliers (OPCI), elle s’établit entre 160 et 165 milliards d’euros en 2010, contre 141,2 milliards d’euros en 2008 et 170,2 milliards d’euros en 2006. Bien qu’en forte hausse, le volume de crédits distribués aux ménages français serait, d’après l’enquête 2011 de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), moins important que dans les autres pays, « les pratiques de crédit à l’habitat [étant] plutôt prudentes en France ».

L’approche française…

En effet, alors que la plupart des établissements de crédits européens accordent des prêts au logement en tenant compte de la valeur du bien donné en garantie et des revenus de l’emprunteur, les Français regardent, plus que tout, la solvabilité. Il se peut que la lenteur et la lourdeur des procédures en cas de défaillance de l’emprunteur n’y soient pas étrangères.

Toujours est-il que, comme le soulignait une étude réalisée en 2007 par Claude Taffin, alors directeur des études économiques et financières à l’Union sociale pour l’habitat (USH), et Bernard Vorms, actuel directeur général de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), l’approche française se résume à attribuer du « crédit à la personne et non à la pierre ».

Cetelem, par exemple, appuie cette affirmation.« Nous avons notre propre analyse du risque indépendamment de la garantie attachée au prêt, qu’elle soit hypothèque ou caution,explique Alain Roure, directeur des partenariats du métier Immobilier.Cela n’empêche pas le prêteur de se réserver, si besoin, une marge de précaution en demandant au client un certain pourcentage d’apport personnel », précise toutefois le professionnel.

… une exception ?

Tandis qu’en Allemagne ou en Espagne, les prêts hypothécaires représentent respectivement 80 % et 97 % de la production de crédits aux particuliers, en France, ce sont les prêts cautionnés qui constituent près de 60 % du marché. Cette spécificité typiquement française n’empêche pas les prêts assortis d’une hypothèque de coexister, mais ils sont beaucoup moins nombreux. Un phénomène qui s’est inversé puisqu’« il y a 10 ans, ils représentaient 70 % du marché », explique Paul Dudouit, directeur marché primaire pour la Compagnie de Financement Foncier, société de crédit foncier, filiale du Crédit Foncier en charge de refinancer ses crédits immobiliers.

Refinancement.

Le financement des prêts octroyés par les banques est assuré, en partie, par l’émission par des sociétés de crédit foncier de dettes sécurisées, c’est-à-dire couvertes par des créanceshypothécaires, autrement nommées obligations foncières. Cohabitent avec ces dernières d’autres sources de financement tels que les dépôts oules Residential mortgage backed securities(RMBS), ces crédits hypothécaires résidentiels titrisés rendus célèbres par la crise.

« En 2009, en France, 23,2 % des prêts étaient financés par des obligations sécurisées (covered bonds), mais seulement 1,5 % par des RMBS, soit un niveau en dessous de la moyenne européenne pour ces derniers véhicules (17,3 %) et bien inférieur aux chiffres américains, 77,6 % selon la Réserve Fédérale », explique Alessandro Sciamarelli.

Etats-Unis et Europe, quelles différences ?

« La crise en Europe n’a pas été une crise du marché hypothécaire mais de confiance, liée au fait que les banques européennes ont investi dans des crédits hypothécaires résidentiels titrisés américains (NDLR : RMBS) », explique Jennifer Johnson, conseiller juridique à l’EMF. Il en résulte, d’après la professionnelle, un cafouillage général entre ce qui est survenu aux Etats-Unis et ce qui est s’est produit en Europe, la Commission européenne étant la première à créer la confusion (lire l'encadré).

« La crise a été déclenchée aux Etats-Unis sous l’effet de deux éléments, reprend Jennifer Johnson, l’octroi par les banques de prêts sans vérification préalable de la capacité de remboursement de l’emprunteur sous prétexte que l’immobilier ne cessait d’augmenter, et l’utilisation quasi exclusive de la titrisation, opération permettant de transférer le risque du prêteur en dehors de son bilanà l’acquéreur du titre de créance. » En Europe, la dette émise par le biais d’obligations sécurisées reste dans le bilan de l’établissement de crédit.

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