Immobilier

La fiscalité reste une préoccupation majeure en immobilier

Analyse - Réorientation des investissements, arbitrages à effectuer, reprise des contrôles fiscaux : bilan et perspectives du secteur.

La pandémie a rebattu les cartes. Plus d’un professionnel de l’immobilier sur deux considère que la crise du Covid a une influence sur sa stratégie d’investissement, d’après la 9édition du baromètre d’Arsene, cabinet d’avocats français spécialisé en droit fiscal. Dédié aux enjeux de la fiscalité immobilière depuis 2011, ce baromètre fait le point sur les attentes et préoccupations des professionnels du secteur.

Pour une écrasante majorité de sondés (89 %), la crise aura une incidence sur le marché immobilier en termes de besoin de m2 des utilisateurs. « La moitié des investisseurs se disent sur le point ou en train de repenser leurs besoins en immobilier, souligne Franck Llinas, associé chez Arsene au sein de la practice fiscalité immobilière. Pourtant, ils sont majoritairement réticents à accélérer leur stratégie d’arbitrage en raison de la pandémie. Le marché devrait être plus dynamique en 2022 avec moins d’acteurs attentistes. » Les professionnels du secteur sont plus nombreux qu’en 2021 à se positionner à l’achat comme à la vente (46 % en 2022 contre 29 % en 2021). Mais « l’augmentation des taux d’emprunt ainsi qu’une crainte de correction de valeur observées depuis quelques semaines pourraient mettre à mal ces pronostics », poursuit le fiscaliste.

Les entrepôts plébiscités

Les professionnels continuent massivement à cibler les entrepôts en France et à l’international pour leur fort potentiel de croissance. Par rapport à 2021, les commerces intéressent davantage. Seuls 11 % des investisseurs envisageaient d’investir dans ces actifs l'an dernier, ils sont désormais 22 %. En revanche, l’intérêt pour les logements décline, à l’exception des résidences services qui attirent de plus en plus d’investisseurs, devant les bureaux, à la dernière place de ce classement comme en 2021. Sans surprise, 77 % des professionnels interrogés constatent une hausse des investissements responsables dans le secteur. Le financement de ces investissements est désormais plus compliqué. Cependant, c’est le niveau de prix qui constitue toujours l’obstacle le plus important.

Pour les professionnels qui ont répondu à ce baromètre, les sujets fiscaux conservent une place stratégique. Le taux effectif d’imposition et la stabilité de la législation fiscale sont au premier plan. Les aspects fiscaux du programme présidentiel ont été examinés avec attention par 86 % des sondés. « Ce résultat est cohérent avec les considérations des conseils d’administration », commente Franck Llinas. Seul un professionnel sur trois juge le bilan fiscal du premier quinquennat satisfaisant. « Cette appréciation est encore plus sévère en matière de fiscalité immobilière où seuls 16 % se disent satisfaits », complète-t-il. Au total, 33 % des sondés ont en effet déclaré avoir fait l’objet d’un contrôle fiscal en 2021. Les contrôles engagés n’ont pas atteint le volume d’avant-Covid (49 % en 2019).

Un dialogue apaisé

Les relations avec l’administration fiscale se sont améliorées pour 12 % des sondés. Un chiffre en légère progression et « une tendance qui s’explique sans doute par une meilleure écoute et compréhension de l’administration fiscale durant la crise du Covid-19 », analyse Franck Llinas. Les professionnels de l’immobilier sont plus sévères dans leur appréciation de la qualité de l’action de l’administration fiscale. Ils ne sont que 36 % des sondés à la juger bonne et aucun répondant ne l’a qualifiée de très bonne. Des chiffres en nette baisse par rapport à l’année précédente.