Fiducie

« La fiducie-sûreté peut être envisagée comme une source de financement immobilier»

« La fiducie n’est pas une chimère mais une technique juridique gage de souplesse, de liberté contractuelle et de neutralité fiscale »

A l’occasion d’une conférence organisée le 12 février par RICS France, une organisation professionnelle internationale dédiée entre autres à la filière immobilière, les intervenants ont développé le thème de la fiducie comme outil juridique « innovant pour l’immobilier ». Pour mémoire, ce dispositif qui a été créé en droit français en 2007 n’a jamais connu le développement escompté, la faute notamment à son exclusion en faveur d’une gestion patrimoniale – la fiducie-libéralité étant expressément exclue - pour ne pas atténuer la réforme civile intervenue quelques mois plus tôt cette année là.

« La fiducie n’est pas une chimère mais une technique juridique gage de souplesse, de liberté contractuelle et de neutralité fiscale » a fait valoir un notaire. L’industrie de l’immobilier ne s’en est pas saisie immédiatement mais aujourd’hui dans une période de fin de cycle marquée par une contraction du crédit, c’est un outil juridique promu par les participants à cet évènement. Par exemple, d’après eux, la fiducie-sûreté peut être envisagée comme une source de financement immobilier pour faciliter l’accès à ce marché. Ce serait également une source d'optimisation fiscale et un instrument qui procure une souplesse réglementaire supérieure aux OPCI.

Les intervenants ont également fait valoir que le dispositif garantit la propriété des actifs au fiduciaire en cas de difficultés du constituant et résiste aux procédures collectives.  

En pratique, par rapport à un financement hypothécaire classique ou un crédit bail immobilier, le transfert de l'immeuble génère un taux de publicité foncière notamment un coût fiscal presque équivalent à celui du à raison de l'hypothèque. En revanche, il permettra « d’éviter en fin de fiducie les coûts de sortie et droits d'enregistrement en cas de levée d'option du crédit bail » a expliqué le notaire. En guise de schéma alternatif, il a notamment été évoqué l’idée que la banque prête au constituant qui apporterait à la fiducie avec obligation d'emploi du fiduciaire d'acquisition de l'actif immobilier. La vertu de ce montage consisterait dans l’évitement du coût de l'apport des biens en fiducie.