Le marché locatif de bureaux en Ile-de-France s’est un peu repris en avril, avec 484.467 m2 placés, soit -26% après quatre mois par rapport à 2022, contre -39% après trois mois selon les données de BNP Paribas Real Estate. «C’est toujours compliqué d’analyser le marché sur les premiers mois, mais on peut parler d’un début de rattrapage en avril qui devrait remettre le marché sur un atterrissage entre 1,9 et 2 millions de m2 pour l’ensemble de l’année, estime Guillaume Joly, directeur de la recherche pour la France. On voyait déjà en mars un certain nombre de transactions sur le point d’être bouclées, et cela devrait se poursuivre dans les prochains mois.»

La reprise est venue en partie des grandes transactions (plus de 5.000 m2), dont les volumes ont doublé en un mois, de 57.156 m2 (six deals) à 119.657 m2 (11). En termes géographiques, la première couronne (+12%) reste le secteur le plus porteur, «en particulier au nord et au sud, avec un début de report pour les utilisateurs qui souhaitent des immeubles neufs ou restructurés, dont l’offre manque particulièrement dans Paris intra-muros, poursuit Guillaume Joly. Est-ce une tendance durable ? En tout cas, cela peut devenir un levier de croissance complémentaire à la recherche de centralité qui anime le marché depuis deux ans.» En témoignent les taux de vacance et les valeurs locatives, toujours élevés malgré la baisse des transactions dans Paris QCA (-21%) et Paris hors QCA (-31%).

Les bureaux en régions résistent encore

Après une excellente année 2022 (1.326.304 m2 placés, +9%), les sept grandes métropoles françaises ont assez logiquement moins bien commencé 2023, avec 262.255 m2 placés au premier trimestre (-30%), selon BNP Paribas Real Estate. «Ce retrait par rapport à un premier trimestre 2022 exceptionnel est à relativiser, commente Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des régions. En effet, on note, inversement, une hausse de 3% si on compare le T1-2023 au T1-2021, voire de 5% par rapport à la moyenne dix ans.»

Le spécialiste met en avant une certaine dynamique des petites et moyennes surfaces, avec respectivement 121.300 m2 placés (-25% au-dessous de 1.000 m2) et 51.800 m2 (seulement -3% entre 1.000 et 5.000 m2). Des chiffres à comparer à la chute de 68% observée pour les grandes surfaces supérieures à 5.000 m2 (32.200 m2 placés) malgré un nombre de transactions plus important : 24, contre 17 au premier trimestre 2022. Parmi les transactions significatives, BNP Paribas Real Estate note les prises à bail de la SNCF sur 10.200 m2 à Toulouse et sur 8.100 m2 à Lille, de Lhyfe (7.100 m2) à Nantes, de Ionis (5.790 m2) à Bordeaux, et de Socotec (3.000 m2) à Lyon. Jean-Laurent de La Prade remarque aussi que, avec le manque de lisibilité des grands clients corporate sur l’avenir, les opérations pour compte propre ont été quasi absentes. Seulement 30.000 m2 ont été signés (-63% par rapport au premier trimestre 2022), le marché ayant été davantage animé par la seconde main (134.000 m2, -26%) et le neuf (100.000 m2, -19%).

La relative baisse actuelle induit une progression sur un an de 10% de l’offre disponible, avec désormais 1,8 million de m2, dont 34% dans le neuf, en attendant les immeubles en chantier, avec 241.000 m2 en 2023 et encore 215.000 m2 en 2024. Mais elle ne conduit pas encore, du fait de taux de vacance moyens assez faibles (4,7%), à un ajustement des valeurs locatives. En dehors de Lyon (-3%), celles-ci demeurent en hausse, en particulier à Bordeaux, Marseille, Nantes et Toulouse.

Même constat pour les taux de rendement prime. Du fait d’un appétit assez constant des investisseurs, ils connaissent une décompression assez peu marquée, même à Lyon (autour de 4%), au moins en attendant de voir la fin du cycle de hausse des taux d’intérêt.◆