Régulation

La défiscalisation Outre-mer et l’immobilier dans le viseur des pouvoirs publics

Deux textes visent à encadrer les professionnels de l’immobilier et de la défiscalisation en Outre-mer - Pour autant, les contours de ces dispositions suscitent de nombreuses interrogations du côté des acteurs.

Après les intermédiaires en opérations de banque, ce sont les professionnels de l’immobilier et de la défiscalisation en Outre-mer qui inspirent nos plus hautes institutions.

Encadrement des opérateurs de défiscalisation en Outre-mer.

Initiées par les députés dans le cadre du projet de loi de Finances pour 2011, les modalités d’encadrement des professionnels de la défiscalisation en Outre-mer (Girardin immobilier et Girardin industriel) ont été revues par les sénateurs. Dans un souci d’unification de l’immatriculation des professionnels des services financiers, ils ont préféré voter une disposition imposant aux cabinets de défiscalisation, lorsqu’ils ne sont pas enregistrés comme conseils en investissements financiers (CIF), de respecter les règles de bonne conduite de ces derniers, prévues à l’article L. 541-8-1 du Code monétaire et financier, et l’immatriculation au registre unique institué par la loi de Régulation bancaire et financière (1).Les sénateurs ont ainsi supprimé l’obligation d’enregistrement des monteurs d’opérations auprès du représentant de l’Etat et le respect de certaines conditions telles qu'une aptitude professionnelle ou une RCP (L’Agefi Actifs n°470, p. 6). L’auteur de l’amendement, Philippe Marini, indique qu’« ainsi, les cabinets de conseil en défiscalisation seront-ils soumis - et c’est une innovation importante ! - à la supervision de l’AMF, qui dispose d’un pouvoir de contrôle sur le registre de l’Orias ». Cette disposition suffira-t-elle pour que le contrôle de ces opérations de défiscalisation soient dans le champ de compétence de l’AMF, cette dernière ayant affirmé le contraire très récemment, même dans le cadre du contrôle des CIF ?

Manque de clarté.

Enfin, s’agit-il d’encadrer exclusivement des monteurs d’opérations ou également des conseillers qui proposent l’investissement à un contribuable comme d’autres produits financiers ? « Ces mesures de moralisation ne sont pas adéquates. L’Etat dispose déjà de l'arsenal nécessaire pour contrôler et sanctionner les dérives de certains intervenants dans le domaine du plein droit. Une RCP ne couvre pas les malversations et le statut de CIF est totalement inapproprié », considère Philippe Souchier, président d’Outremer Finance. « Ces dispositions prouvent une méconnaissance totale d'un métier qui consiste à structurer le financement d'investissements portés par des exploitants ultra-marins établis (avions, hôtels, stations d'assainissement, programmes immobiliers pour les organismes de logements sociaux - OLS…) en faisant appel au dispositif Girardin. Nous ne faisons que répondre à une demande d'industriels ou d'OLS dans le cadre d'appels d'offres », ajoutant« qu’il y a en revanche un risque de dérive lorsque les projets d'investissements sont initiés par des cabinets pour répondre non pas à une demande industrielle mais pour placer de la défiscalisation. Ce point peut être aisément réglé dans le cadre d'une charte de déontologie et non pas par un statut inadéquat ou des protections illusoires ».Par ailleurs, le texte pourrait aller plus loin et concerner l’ensemble des opérations de défiscalisation.Les professionnels seront fixés sur leur sort la semaine prochaine à l’issue de la commission mixte paritaire.

Création d’un Conseil pour les intermédiaires en immobilier.

De son côté, la chancellerie travaille actuellement sur un projet de loi réformant l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières. Elle souhaite créer un conseil, doté de la personnalité morale, dont la mission principale serait de concourir au bon exercice des activités des professionnels de l’immobilier, énumérés par l’article 1er de la loi Hoguet (2). Ce projet vise ainsi tant les agents immobiliers que les administrateurs de biens.

Ce conseil aurait pour mission de proposer au garde des Sceaux les règles constituant le code de déontologie, de définir le contenu de la formation continue, d’organiser son contrôle et d’en rendre compte annuellement à la chancellerie. Il tiendrait également un annuaire des professionnels. Un décret fixerait les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil.

Le contrôle serait opéré, en sus de celui diligenté par la DGCCRF, par des commissions régionales siégeant dans chaque cour d’appel. Pour Jean-François Buet, secrétaire général de la Fnaim, « il n’est pas normal que les commissions de contrôle soient composées majoritairement de personnalités méconnaissant notre métier. Si l’objectif de ce texte est la protection des consommateurs, il n’y répond pas ». Celles-ci ne comprennent, sur cinq membres, que deux personnalités qualifiées représentant les mandants et les mandataires.

Ce projet n’est qu’une ébauche et la consultation des parties prenantes, qui s’interrogent sur le bien-fondé de ce texte et sa mise en œuvre pratique, devrait conduire le Ministère de la Justice à revoir sa copie.

(1) Loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010 ; article L. 546-1 du Code monétaire et financier.

(2) Loi n°70-9 du 2 janvier 1970.