Jurisprudence

La connaissance du trouble de voisinage au moment de l'achat ne change rien

L'acquéreur peut toujours demander réparation pour une modification de sa parcelle par ses voisins même s'il en avait pertinemment connaissance en acquérant le bien.

La Cour de cassation vient d'indiquer que la connaissance du terrain par l'acquéreur au moment de l'achat n'a pas d'effet sur un trouble de voisinage causé par des travaux sur la parcelle adjacente (1). 

Mme N. veut remettre son terrain au goût du jour et entreprend des travaux de décaissement et de terrassement. Travaux qui ne sont pas au goût de M. P - propriétaire de la parcelle voisine - estimant qu'ils ont créé un talus empiétant sur son fonds, occasionant par là-même des troubles anormaux du voisinage. Il soutient avoir du réaliser des travaux de soutènement et demande maintenant à être indemnisé. Problème, les travaux ont été réalisés avant l'achat du bien par M. P. et le fauteur de troubles initial s'en est allé. Ce sont les époux K, nouveaux propriétaires du terrain, qui se retrouvent à l'audience. Reconventionnellement, ils demandent la condamnation de M. P. à la réalisation de travaux de consolidation du talus. 

Une topographie des lieux déjà connue à l'achat...

La Cour d'appel rejette la demande de M. P. car à son sens, la réalisation du mur de soutènement est la conséquence de sa propre initiative de déplacer sur sa propriété le chemin d'accès à sa plate-forme et est exclusif des travaux de décaissement et de terrassement de la parcelle voisine. M. P. considère que la Cour d'appel déplace le problème alors qu'elle aurait du rechercher si lesdits travaux n'affectaient pas la solidité des constructions édifiées sur son fond, rendant ainsi nécessaire les travaux de soutènement et constituant à ce titre un trouble anormal du voisinage. 
La Cour d'appel considère par ailleurs que la topographie des lieux était déjà connue au moment où M. P. a acheté sa propriété et qu'il a donc procédé à l'acquisition en connaissance de cause. 

... Sans impact sur le trouble de voisinage

La Cour de cassation considère que la Cour d'appel a légalement justifié sa décision en indiquant que la réalisation du mur de soutènement est hors débats. Pour autant, elle casse et annule l'arrêt, en rappelant que nul ne peut être contraint de céder sa propriété sauf en cas d'expropriation (2). Ici, il est bien constaté que le talus empiète sur la propriété de M. P., sans que l'auteur des travaux ne puisse justifier d'un titre l'y autorisant ou d'un accord amiable du propriétaire. La connaissance de l'empiétement par l'acheteur au moment de l'acquisition n'a aucune importance. Ainsi, la Cour d'appel aurait du chercher si l'ouvrage de décaissement comportait des malfaçons affectant la stabilité du talus et occasionnant des troubles anormaux de voisinnage. 

(1) 3e chambre civile, 17/11/2021, n°R 17-26.026
(2) Article 545 du code civil