Location meublée professionnelle

La condition d’inscription au RCS disparaît

Le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur l’obligation d’inscription au RCS pour bénéficier du statut de LMP. Il invite le législateur à réfléchir à un nouveau critère « permettant d’officialiser » cette activité.
DR, Maud Velter, directrice fondatrice, Lodgis

Saisis d’une question prioritaire de constitutionnalité par le Conseil d’Etat, les Sages ont tranché dans leur décision n°2017-689 QPC du 8 février 2018 sur une formalité bien connue des candidats au dispositif de la location meublée professionnelle (LMP) : l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Un requérant s’est vu refuser le bénéfice de ce statut par l’administration fiscale, au motif qu’aucun des membres de son foyer fiscal n’y était inscrit en cette qualité. Il a alors saisi la justice administrative, estimant que la formalité de l’article 151 septies du Code général des impôts (CGI), donnant notamment droit à une exonération de plus-values professionnelles, était «impossible» à satisfaire, et donc de nature à créer une rupture d’égalité devant les charges publiques. Les conditions de cet article imposent la réunion des trois critères cumulatifs, aujourd’hui repris dans l’article 155 IV du même Code : outre l’inscription au RCS (appréciée au niveau du foyer fiscal), il s’agit de justifier de recettes ­annuelles d’au moins 23.000 euros sur l’année civile, et que celles-ci soient d’un montant supérieur au total des revenus professionnels du foyer fiscal. Le cas échéant, l’administration considère que l’activité est exercée au titre du LMNP et n’octroie pas les bénéfices du LMP au demandeur.

Or le Conseil constitutionnel, visant les articles L. 121-1 et L. 123‑1 du Code de commerce sur les actes de commerce et la qualité de commer­çant, a donné raison au requérant. Il a considéré qu’« en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110‑1 du même Code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé ». Dès lors, de telles dispositions étaient « de nature à méconnaître le principe d’égalité ­devant les charges publiques ».

Distinguer le type de loueur. Pourtant, l’obligation d’inscription au RCS répondait à un objectif a priori justifié, qui ne posait par ailleurs aucune difficulté sur le plan constitutionnel. « Le législateur a considéré que c’était un bon moyen de distinguer le loueur occasionnel du loueur professionnel, explique Thierry Vallat, avocat au sein du cabinet Thierry Vallat. Mais le problème, c’est qu’il était bien souvent impossible de s’immatriculer, les greffes refusant de le faire, estimant qu’il ne s’agissait pas d’un acte de commerce. Il s’en est donc ensuivi bon nombre de contentieux. » « En cas de rejet du greffe, on pouvait certes bénéficier du LMP, mais à condition de justifier la preuve du rejet. Ce n’était pas neutre », complète Paul Duvaux, avocat spécialiste en droit fiscal. Dans le cadre d’une telle vérification, le contrôle du greffier se fait à un double niveau, rappelle le Conseil constitutionnel : en application des articles R. 123‑94 et R. 123‑95 du Code de commerce, il doit s’assurer que « les énonciations sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires, correspondent aux pièces justificatives et actes déposés en annexe et sont compatibles, dans le cas d’une demande de modification ou de radiation, avec l’état du dossier ».

Face à ces difficultés d’appli­cation, l’administration fiscale faisait jusqu’alors preuve de tolérance, en accordant au demandeur qui avait effectué ces démarches le bénéfice du LMP. Ce qu’avait relevé un rapport du sénateur Philippe Marini en 2008, selon lequel « l’administration n’oppose pas la condition d’inscription au registre du commerce, exigée pour obtenir la qualité de loueur professionnel, si celle-ci a été refusée par le greffe du tribunal de commerce »(1).

Effet d’aubaine. L’une de ses conditions disparaissant, le statut de LMP devient-il subitement plus attractif ? « Aujourd’hui, il peut y avoir un appel d’air pour un certain nombre de gens, estime Thierry Vallat. En règle générale, le LMP est plus intéressant que le LMNP car il permet une réduction d’impôt sur le revenu global et une exonération de plus-values immobilières sous conditions de recettes. » Si ce dispositif est, selon lui, « réservé à de gros portefeuilles locatifs », il est « un puissant levier de défiscalisation et l’un des rares du système français à avoir été maintenus tels quels aussi longtemps ». Pour autant, « il ne devrait pas y avoir de ruée sur le LMP, car le LMNP reste très avantageux, et il faut toujours de toute façon remplir les deux autres conditions de seuil », nuance Paul Duvaux. A y regarder de plus près, « ce n’est pas forcément une bonne chose pour tout le monde, car l’inscription au RCS permettait de choisir le statut de LMP, ou non, quand on remplissait les conditions de recettes. Le choix pouvait être guidé par la volonté d’éviter l’affiliation au RSI afin d’échapper aux cotisations sociales », indique pour sa part Maud Velter, directrice fondatrice de Lodgis. Et si la décision est «logique», souligne-t‑elle, elle n’est toutefois donc « pas sans incidences sur les ­intérêts des propriétaires ».

Souplesse. Certains risquent en effet de ne pas y trouver leur compte car, au cas par cas, les régimes de LMNP/LMP, s’appliquant selon certains seuils, peuvent s’avérer favorables ou défavorables au loueur. « Par exemple du point de vue des plus-values, si le statut du loueur est professionnel, le régime des plus-values professionnelles s’applique et, le cas échéant, pour un LMNP, c’est le régime des plus-values privées, qui peut être plus clément que celui des LMP. Ainsi, si le bien est détenu depuis plus de trente ans, il vaut alors mieux vendre en LMNP pour bénéficier de l’exoné­ration de plus-values, tout en évitant les cotisations sociales dues au titre de la LMP », explique Paul Duvaux. De ce point de vue, le dispositif antérieur avait une souplesse qui semble désormais perdue : « Avant cette décision, un loueur pouvait choisir de se désimmatriculer du RCS pour passer en LMNP. Or cette possibilité n’existera plus, du moins si la condition d’inscription est supprimée, y compris dans le texte en vigueur », selon l’avocat fiscaliste. Reste que, de manière générale, le déséquilibre structurel entre les deux types de meublés devrait rester inchangé : « Il y a très peu de LMP, comparés au nombre de LMNP, le plus généralement il s’agit d’une activité connexe », observe Maud Velter.

Zones d’ombre. La décision comporte par ailleurs son lot d’incertitudes. « Seule l’ancienne version de l’article 151 septies est visée par la décision, mais pas le IV de l’article 155 du CGI qui, lui, n’est pas abrogé et dans lequel ce premier article a été transféré », relève Paul Duvaux. Dès lors, « cette disposition comportant le critère de l’immatriculation au RCS, on peut imaginer qu’il est donc encore possible de la faire jouer » ! Attention toutefois à l’« effet de numérotation », met en garde Maud Velter, car l’article « devrait être corrigé rapidement ». L’autre subtilité concerne l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). « L’article 885 R du CGI ne comporte pas l’obligation d’immatriculation au RCS. On voit que Bercy avait déjà anticipé les choses, fait remarquer Paul Duvaux. Mais attention, pour l’IFI le deuxième seuil est différent : il faut que les revenus nets soient supérieurs aux autres revenus professionnels, tandis que pour l’IR on parle de recettes brutes. »

Ce nouvel impôt qui se substitue à l’ISF pourrait bien bouleverser la donne, selon l’expert : « Les contribuables qui ne souhaitent pas le payer vont essayer de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel. C’est l’un des rares moyens d’aller vers le locatif sans payer d’IFI. » Même si d’autres techniques existent, comme « acheter des bureaux équipés, ou se tourner vers les meublés de tourisme », ajoute le fiscaliste.

Fenêtre de tir. La balle est désormais dans le camp du législateur. Celui-ci a la possibilité de « modifier les dispositions dont il s’agit afin de subordonner la qualité de loueur en meublé professionnel à une condition permettant d’officialiser l’activité en cause, afin de la distinguer notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un loueur occasionnel », indiquent les Sages de la rue de Montpensier dans leur commentaire de la décision. Les règles d’inscription au RCS pourraient ainsi, par exemple, être élargies « aux professionnels de la location en meublé ». Mais rien ne s’oppose à ce qu’« un tout autre critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée » voie le jour. Une telle mesure pourrait figurer dans la prochaine loi de finances rectificative. Dans cette logique, hors conditions de revenus, « avant de décider d’opter pour le LMP ou le LMNP, le conseil serait d’attendre un peu pour avoir davantage de précisions », suggère Thierry ­Vallat. D’autant qu’une clarification de la position de l’administration est susceptible d’être publiée au Bofip avant la fin du mois de mai, confirme Paul Duvaux. Mais dans l’attente, « ceux qui souhaitent se lancer dans une LMP en remplissant d’ores et déjà les conditions de revenus peuvent le faire, ils ne seront pas affectés », estime Maud Velter. Quoi qu’il en soit, le régime de faveur du meublé est dans l’œil de l’administration. Un rapport publié par l’IGF début 2016 (2) remet en question la pertinence économique, selon elle « plus avérée », de la distinction de traitement fiscal entre les locations meublées, imposées au régime des BIC, et les locations nues, imposées au régime foncier. Une dichotomie pointée une nouvelle fois début 2018 par le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), qui l’accuse de créer « une distorsion significative de marché » (3), et dont le constat pourrait amener à une réforme prochaine.

 

(1) Rapport général n°99 (Sénat – 2008-2009) de Philippe Marini sur le projet de loi de finances pour 2009, déposé le 20 novembre 2008.

(2) « Evaluation de politique publique - Le logement locatif meublé », janvier 2016.

(3)  Les prélèvements obligatoires sur le capital des ménages », janvier 2018.