La BCE appelle à tenir fermement la bride sur l’immobilier

Olivier Pinaud
Avec une envolée de 7% des prix dans la zone euro au deuxième trimestre, la banque centrale craint une «exubérance» dangereuse pour la stabilité financière.

Ce n’est pas la première fois que la Banque centrale européenne met en garde contre la surchauffe du marché immobilier et les risques qu’elle fait peser sur l’économie et le système financier. Mais rarement son message a été aussi appuyé, la BCE n’hésitant pas à parler d’« exubérance » dans son rapport semestriel de stabilité financière publié mercredi.

Avec une croissance de l'ordre de 7% au niveau agrégé dans la zone euro au deuxième trimestre 2021, les prix de l'immobilier ont « augmenté à leur rythme le plus rapide depuis 2005, dans un contexte d'assouplissement des conditions d'octroi des prêts hypothécaires », souligne la BCE. Or, « si la reprise économique a également soutenu les fondamentaux à court terme du marché du logement, la poursuite d'une forte croissance des prix de l'immobilier, reste préoccupante », avec des « signes croissants de surévaluation ».

Comme avant la crise de 2007

« La dynamique des prix des logements et la surévaluation se situent déjà à des niveaux similaires à ceux observés au plus fort du cycle pré-grande crise financière de 2007 », appuient dans une note séparée les économistes de la BCE, Marco Lo Duca, Jan Hannes Lang, Barbara Jarmulska, Marek Rusnák et Emil Bandoni.

« Les prix des logements ont généralement augmenté davantage dans les pays dont les évaluations étaient tendues avant la pandémie », insiste le rapport de la BCE qui craint que la bride n’ait été relâchée trop fortement à la sortie du Covid. « Dans certains pays, la vigueur des marchés de l'immobilier résidentiel s'accompagne d'un dynamisme des prêts hypothécaires, et l'on observe une détérioration progressive des normes de prêt, comme en témoigne la part croissante des prêts assortis de ratios endettement sur valeur (loan to value) et endettement sur revenu (loan to income) élevés », ajoute la BCE. Une hausse des prix et une activité immobilière alimentées par des conditions d’endettement extrêmement favorables grâce aux taux négatifs de la BCE, bien partis pour être maintenus en 2022.

Les niveaux élevés et croissants d'endettement des ménages contribuent à accroître les vulnérabilités à moyen terme dans certains pays. L’Allemagne, l’Autriche, le Luxembourg ou la Belgique apparaissent dans la zone à risque identifiée par la BCE.

« Bulle alimentée par l'endettement »

Autant de signes qui font craindre « une bulle immobilière alimentée par l'endettement », prévient le rapport de la BCE. « En particulier, les ménages ayant des prêts hypothécaires à taux variable ou des périodes plus courtes à taux fixe sont exposés à une hausse inattendue des taux d'intérêt, qui pourrait nuire à leur capacité à assurer le service de leur dette », explique la banque centrale. Un risque qui pèse aussi au Royaume-Uni, où l’accélération de l’inflation devrait conduire la Banque d’Angleterre à relever ses taux dans les prochains mois, bien avant la BCE, au risque de mettre en danger les ménages endettés.

Cette montée des risques plaide selon la BCE « en faveur d'une nouvelle activation des mesures de politique macroprudentielle ».

En France, le Haut conseil de stabilité financière (HSCF) a adopté en septembre dernier une décision juridiquement contraignante visant à durcir les conditions d’octroi des prêts immobiliers. Cette norme rentrera en vigueur dès janvier 2022, ancrant dans la durée les recommandations annoncées dès décembre 2019 et revues en décembre 2020, qui ont déjà permis de fortement réduire la part des prêts jugés non conformes aux règles de prudence.

En revanche, l’Allemagne, qui avait reçu comme la France en 2019 une mise en garde du Comité européen du risque systémique (European Systemic Risk Board, ESRB), n'a mis en place aucune mesure macroprudentielle. Elle est le seul pays de la zone euro dans ce cas, selon l’ESRB.

Les économistes de la BCE reconnaissent toutefois que, « dans l'ensemble, les vulnérabilités des marchés de l'immobilier résidentiel de la zone euro semblent plus faibles que pendant la période précédant la crise financière mondiale ». Surtout, « malgré la pandémie, le système bancaire de la zone euro est plus résilient qu'avant la crise financière mondiale, grâce à l'amélioration de la qualité de la surveillance, au renforcement des fonds propres et, dans certains pays, à des mesures qui traitent déjà les risques immobiliers ». Reste à voir pour combien de temps, au rythme auquel les prix s'emballent.