L’Agefi Actifs. - Comment s’est comporté le marché locatif en 2008 ?

Sylvain Jutteau. - Le marché est très actif. Le taux de logements vacants reste inférieur à 3 % du parc locatif. On peut même observer que le marché locatif est bénéficiaire du ralentissement du volume de transactions. En effet, les acheteurs potentiels qui parient sur la baisse des prix reportent leur acquisition et restent demandeurs de logements à louer.

Nous constatons même une nouvelle clientèle de locataires de cadres supérieurs et de professions libérales qui se maintiennent dans le statut locatif en attente d'une opportunité d'achat.

Cependant, les forts volumes de construction entre 2000 et 2006 ont fini par générer une sagesse de l’évolution des loyers, lesquels sont en repli de 2,41 % en 2008 par rapport à 2007. Pour autant, même si les loyers vont encore reculer - de l’ordre de 3 % à 4 % en 2009 -, le rendement locatif remontera car la diminution des prix de l’immobilier est beaucoup plus brutale que celle des loyers.

Cette tendance à la baisse des loyers est-elle générale et combien de temps durera-t-elle ?

- Nous pronostiquons que ce recul concernera aussi Paris à partir du second semestre alors que le marché locatif parisien était jusqu'ici épargné par le repli. A noter que dans les villes où il y a eu de nombreux investissements locatifs sous le régime de la loi de Robien, la baisse est plus accentuée.

Toutefois, en raison de l’effet de ciseau entre la construction neuve en contraction à compter de 2008 et la nette croissance démographique, les loyers repartiront à la hausse dans le courant de 2010.

Qui ont été les investisseurs dans l’ancien en 2008 ?

- Les sociétés voulant mettre à l’abri leurs actifs de long terme reviennent désormais vers l’investissement immobilier locatif ancien. Leur part progresse pour atteindre 13,2 % des bailleurs en 2008, contre 6,1 % en 2005. Durant le dernier trimestre de l’année 2008, les investisseurs particuliers ont eu un comportement très opportuniste, avec des décisions d'investissement peu nombreuses mais très rapides pour saisir les bonnes affaires. L'année 2009 sera l'année faste pour les investisseurs opportunistes.