Loi Pons

Inéligibilité de la SCI

La défiscalisation est remise en cause dès lors que l’objet de la société n’est pas exclusivement de construire des logements.

Dans le cadre d’un investissement en loi Pons (1), un couple a souscrit pour plus de 150.000 euros de parts au capital d’une SCI dont l’objet était de réaliser des investissements dans le secteur locatif intermédiaire à La Réunion. Ont été attribués aux époux deux appartements de l’immeuble construit par la SCI, dont l’un a fait l’objet d’un bail professionnel. L’administration a remis en cause les réductions d’impôt au titre de l’année 2001. Le tribunal administratif a rejeté la demande en décharge de ces impositions de la part des époux qui interjettent appel.

Objet exclusif...

La cour administrative d’appel (CAA) relève que l’objet social de la SCI était la construction et l’aménagement d’un immeuble collectif à usage d’habitation, professionnel et commercial. Or, selon l’article 199 undecies du Code général des impôts alors en vigueur (loi Pons), le contribuable qui investit en outre-mer peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix de souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet est exclusivement de construire des logements neufs, lesquels sont donnés en location pendant cinq ans en tant que résidence principale.

Si les sociétés ne respectent pas cet objet exclusif, l’avantage fiscal fait l’objet d’une reprise au titre de l’année où intervient cet événement. En l’espèce, la SCI n’était donc pas éligible au régime de défiscalisation, son objet social n’étant pas exclusivement la construction de biens d’habitation.

… et unique de la SCI.

Les époux prétendent ne pas relever de cette disposition s’appliquant en cas d’acquisition indirecte. Ils font valoir que les investissements étaient réalisés à travers une société fiscalement transparente au sens de l’article 1655 ter du CGI et veulent bénéficier de la réduction d’impôt applicable en cas d’acquisition directe du bien. La CAA considère qu’une société est fiscalement transparente à condition que son objet soit unique (construction ou gestion ou location). Tel n'est pas le cas en l’occurrence de la SCI puisque son activité consistait en la construction et en la location d’un immeuble d’habitation et professionnel. La CAA rejette ainsi la requête des époux.

(1) Réduction d’impôt de 50 % pour les investissements en outre-mer réalisés au plus tard le 31 décembre 2000.CAA de Bordeaux, 6 mai 2010, n°08BX02116.