Crowdfunding

Incident de parcours dans l’immobilier

Le promoteur Terlat a été mis en redressement judiciaire
Il avait financé six opérations par le biais de deux plates-formes
DR

Premiers nuages à l’horizon dans l’univers bourgeonnant  des plates-formes de crowdfunding immobilier : le groupe Terlat, un promoteur immobilier actif dans le sud-est de la France, a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire le 14 janvier 2017. Plus précisément, ce sont Terlat Industries, une filiale dédiée à la construction en ossature bois, et la holding du groupe, la société Retome, qui sont visées par la procédure. Terlat a financé six opérations au travers de deux plates-formes : Anaxago et Wiseed Immobilier. Les montants en jeu sont de 2,8 millions d’euros et impliquent près de 700 investisseurs individuels.

Des risques réels sur les opérations en cours. C’est l’activité de construction en ossature bois ainsi que le fort niveau d’endettement du groupe qui l’ont entraîné dans des difficultés. L’entreprise a financé deux opérations avec Wiseed Immobilier, « Le Passage » et « Les jardins de Clarisse ». « Nous avons obtenu le remboursement partiel d’une des deux opérations, Le Passage, en percevant 300.000 euros sur les 516.500 euros investis. Ces fonds ont été versés aux investisseurs. Nous attendons le solde et nous nous sommes rapprochés du mandataire judiciaire pour suivre au plus près la procédure. Nos investisseurs devraient pouvoir récupérer le nominal sur l’opération », explique Souleymane-Jean Galadima, directeur général de Wiseed Immobilier.

C’est sur l’autre opération que les risques sont plus élevés. 400.000 euros ont été investis et le remboursement de la créance dépend du sort de la maison mère. « L’activité de promotion de Terlat reste saine et les ratios de commercialisation du programme sont encourageants », indique Souleymane-Jean Galadima. Côté Anaxago, quatre projets sont en cours. La plate-forme indique que « les programmes présentent un risque potentiel sur la marge et la date de livraison. Deux programmes n’utilisant pas la technique de l’ossature bois (« Saint-Pierre » et « La Montagne ») sont soumis à des risques techniques et financiers moins importants de fait ».

Une analyse renforcée à l’avenir. La visibilité sur le suivi des opérations sera meilleure à l’issue de la période d’observation de six mois et la possible acceptation du plan de redressement du groupe par le mandataire judiciaire. Les plates-formes se veulent toutefois rassurantes et indiquent avoir pris des mesures destinées à éviter que ce type d’incident ne se reproduise. Wiseed a mis en place une page sur son site afin de centraliser toutes les informations relatives aux opérations financées avec les promoteurs ainsi que l’état d’avancement des opérations. « Nous allons également mettre en place un lien avec l’agrégateur hellocrowdfunding.com, qui servira à informer les investisseurs si un promoteur a initié des opérations avec plusieurs plates-formes », indique Souleymane-Jean Galadima. Nous allons également renforcer nos analyses sur les promoteurs et leurs modèles de développement. Ceux qui intègrent plusieurs activités (construction, commercialisation) feront l’objet d’un suivi spécifique. »

Une occasion pour gagner en maturité. Le crowdfunding immobilier semble désormais reconnu et apprécié du grand public : près de 55 millions d’euros ont été collectés en 2016 contre seulement 10 millions en 2014. Pour les professionnels, les difficultés de Terlat doivent être l’occasion de revoir la sélection et la structuration des projets. « Une défaillance du promoteur serait un mauvais signal pour les investisseurs. Lorsqu’on étudie les dossiers dans le détail, on se rend compte que les promoteurs utilisent l’effet de levier du financement afin de mettre moins de fonds propres que les particuliers dans le projet. Ce qui accroît le risque pour l’investisseur final. Les plates-formes doivent avoir un rôle à jouer pour rééquilibrer l’opération », analyse Louis Alexandre de Froissard, fondateur du cabinet de gestion de patrimoine Montaigne Conseil, qui vient de lancer un service d’accompagnement pour investir en crowdfunding. « Le recours aux sociétés civiles de construction-vente (SCCV) avec compte courant, adopté dans de nombreux schémas de crowdfunding, est critiqué par l’AMF et Bercy qui lui préfèrent un investissement effectué dans des sociétés de capitaux de type SAS, plus sécurisants pour l’épargnant final », indique Dominique Stucki, avocat associé chez Avistem