Immobilier : une nouvelle étude pointe les carences de la rénovation énergétique

Elle dénonce l’approche par gestes plutôt que globale des dispositifs d’aide.

Peut mieux faire. C’est en substance la conclusion de l’étude menée par Deloitte pour le cabinet de conseil en transition énergétique négaWatt et la société Dorémi (1), portant sur la rénovation des résidences principales.

Si elle pointe le besoin d’accélérer le rythme de la rénovation énergétique des logements en France, elle souligne les freins qui subsistent. En premier lieu, le manque d’efficacité des travaux engagés par les propriétaires est critiqué. Citant l’enquête TREMI 2017 (2), l’étude rappelle que 75 % des rénovations énergétiques menées et soutenues par les fonds publics n’aboutissent à aucun saut de classe de diagnostic de performance énergétique (DPE). Seules 5 % des rénovations réalisées auraient eu un impact énergétique jugé important (saut de deux classes énergétiques du DPE ou plus, ce qui ne signifie pas l’atteinte du niveau BBC rénovation ou équivalent, voir ci-dessous).

Selon les auteurs de l’étude, ce manque d’efficacité s’explique par une approche par gestes isolés plutôt que globale. « Très peu de combinaisons de travaux permettent d’atteindre, à terme, un niveau de performance « BBC rénovation ou équivalent » en moyenne sur le parc, avec un coût maîtrisé, expliquent-ils. Pour atteindre ce niveau de performance, la généralisation de la rénovation performante réalisée en une étape est indispensable, la rénovation par étapes devenant l’exception ». Ils avancent également que la dégradation des performances augmente significativement si les étapes se multiplient : + 30 % de consommation énergétique en moyenne pour des travaux en trois ou quatre étapes et jusqu’à + 60 % en moyenne en six étapes.

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Deuxième frein et non des moindres : le financement. L’étude rappelle que le coût des travaux de rénovation énergétique a augmenté ces dernières années, confirmant les inquiétudes de certains experts sur une possible inflation due au rythme imposé par la loi Climat. En 2016, il était estimé à 406 euros HT/m² (3). « Ce coût a augmenté ces deux dernières années, en raison de la pénurie d’artisans, de l’inflation et de la crise sanitaire, et est estimé actuellement à 550 euros HT/m² en moyenne, avec de fortes disparités régionales », affirme l’étude.

En réponse à ces deux principales problématiques, les auteurs de l’étude avancent leur propre solution : la création d’une Offre universelle de financement (OUF). Elle regrouperait quatre mécanismes :

  • Un éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro) rénovation performante : adapté de l’éco-PTZ avec un plafond et une maturité plus adaptés pour la rénovation performante.
  • Le prêt rénovation performante : une offre de prêt complémentaire aux ménages ayant un profil de risque plus élevé et/ou ayant atteint le plafond de leur capacité d’endettement et ne pouvant pas accéder à l’éco-PTZ rénovation performante. Ce mécanisme vise à apporter au ménage les mêmes conditions que l’éco-PTZ rénovation performante, notamment un taux d’intérêt à 0 %.
  • Le Prêt avance mutation rénovation performante : s’adresse aux ménages ne pouvant pas accéder aux deux premiers mécanismes. ll s’agit d’un prêt garanti par hypothèque dont le remboursement des intérêts et du capital peut avoir lieu, soit au fur et à mesure grâce aux économies de chauffage, soit à la vente du bien (mutation ou décès). Il découle du Prêt Avance Rénovation instauré par la loi Climat.
  • Le tiers-investissement : permet au maître d’ouvrage de faire financer entièrement ou partiellement son projet par un tiers-investisseur, généralement une société de services énergétiques. Le tiers-investisseur apporte les fonds et gère l’ensemble du projet. Il s’appuie sur un contrat de service assorti de versements (loyers, redevances) qui lui assurent son retour sur investissement

Cette étude est publiée alors que les premiers chiffres sur la valeur verte des logements commencent à sortir. Alors que les notaires se voulaient rassurants sur les chiffres de 2020, le groupe SeLoger a alerté sur l'explosion des mises en vente des passoires thermiques. Il affirme même déjà voir une décote sur les logements classés E, F et G.

Qu'est-ce-qu'un logement basse consommation ? 
En parallèle de l'appellation courante, l'Etat a créé en 2005 le lable BBD. Pour l'obtenir, les logements doivent respecter une consommation maximale de :  

-  50 kWhep/m2.an, incluant la ventilation, le chauffage, le rafraîchissement, l'éclairage et l'eau chaud pour les logements neufs

- 80 kWhep/m2.an pour les logements anciens

(kWhep : kilowatt par heure d’énergie primaire, telle que définie par la Règlementation Thermique (RT) de 2005)

(1) : Etude Deloitte pour négaWatt et Dorémi financée dans le cadre du programme CEE Facilaréno, « Vers une Offre Universelle de Financement (OUF) », novembre 2021

(2) : Travaux de rénovation énergétique des maisons individuelles (TREMI), campagne 2017, par l’Agence de l’environnement de la maîtrise de l’énergie.

(3) : Analyse des coûts de la rénovation énergétique des logements en France, ADEME, Enertech, Juillet 2016