Immobilier, rebonds en vue

Durement frappés par la crise, les secteurs de l’hôtellerie et des commerces ont fait fuir les investisseurs. Mais les nouvelles tendances qui émergent pourraient les aider à se refaire une place en portefeuille
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Les masques tombent. Les Français se rapprochent. Et les lieux non essentiels rouvrent leurs portes. Après plus d’un an de pandémie, l’heure de la reprise semble enfin venue. Il est temps de rassembler les troupes et de faire les comptes. Si le Covid-19 s’est montré plutôt favorable aux marchés financiers, toutes les classes d’actifs n’ont pas été logées à la même enseigne. L’immobilier fait clairement partie de celles laissées sur le carreau. Mais là aussi, les disparités sont importantes.

Contrairement à ce qui avait été craint en début de crise, le segment du résidentiel a tiré son épingle du jeu et vu arriver en masse les investisseurs institutionnels. Côté bureau, les gérants sont unanimes : des évolutions mais pas de révolution. Le télétravail sera plus présent et plus encadré qu’avant, avec en corollaire des aménagements à prévoir pour plus d’espaces collaboratifs. Le bureau n’est donc pas mort et les grandes tours de la Défense ont encore de beaux jours devant elles. Fermez le ban, il n’y a rien à voir.

Sur l’hôtellerie et le commerce en revanche, le discours est plus nuancé. Alors que certains croient voir dans les pics d’activité post confinements la preuve que ces deux secteurs repartiront au pas de course dès la levée de toutes les mesures sanitaires, d’autres se montrent beaucoup plus prudents. Le tourisme inquiète particulièrement car il est très difficile de prévoir son retour à la normale. 2022 ? 2024 ? Entre les optimistes béats et les prophètes de malheur, difficile d’y voir clair. Dommage car pour profiter des opportunités de marché dégagées par la crise, il va falloir la jouer finement et avoir le nez creux sur les tendances de demain.

 

L’hôtellerie à la dérive

Si on a beaucoup parlé du sort des restaurateurs et des commerçants pendant la crise sanitaire, la situation des hôteliers n’était pas plus enviable. Voire pire. Car en plus des mesures décidées par les pouvoirs publics français pour lutter contre l’épidémie de Covid-19, ils devaient aussi composer avec les politiques des autres pays, restreignant fortement le tourisme international. Les fermetures de frontières en pagaille et les mesures drastiques à respecter pour voyager (quatorzaines, tests…) ont asséché le flux de visiteurs étrangers. La clientèle loisirs, mais aussi celle d’affaires, ont déserté l’Hexagone, y compris à l’été 2020 alors que les mesures sanitaires se trouvaient allégées.

Source : Atout France

Les chiffres de l’agence de développement touristique Atout France parlent d’eux-mêmes : l’année dernière a été catastrophique pour les professionnels (voir ci-dessus). « Les hôtels les plus touchés par la crise ont été ceux de trop petite taille et ceux très haut de gamme, précise Jean-Marc Palhon, président d’Extendam, société d’investissement spécialisée dans l’hôtellerie. Les moyens de gamme reposent davantage sur une clientèle domestique, plus présente l’année dernière que celle internationale. » Pour autant, toutes les villes n’ont pas bu la tasse. « Les moyennes ont mieux résisté que les grosses qui dépendent davantage de l’activité aéroportuaire et des flux internationaux », poursuit le dirigeant. Paradoxalement, alors qu’il souligne que la crise sanitaire a contracté le marché des transactions d’hôtels, elle n’a provoqué une baisse des prix qu’en province (de l’ordre de 5 % à 10 %). Paris a su résister, grâce à sa valeur foncière toujours très forte et a douché les espoirs des investisseurs qui pensaient pouvoir y faire de bonnes affaires grâce au Covid. « Le marché est resté très haut du fait d’un nombre très limité de vendeurs. Les bailleurs ont préféré attendre la fin de la crise plutôt que de brader leurs actifs », abonde Frédéric de Brem, directeur général de l’immobilier hôtelier de Schroders Capital Real Estate.

Tractations en coulisses

Derrière les portes d’hôtels fermées se sont déroulées des discussions cruciales. Les propriétaires des murs n’ont eu d’autres choix que de s’asseoir à la table des négociations pour discuter loyers. A coups d’annulations, de reports et autres formes d’aménagements, ils ont dû faire des concessions pour ne pas perdre leurs locataires, quitte à puiser dans leurs réserves pour ne pas pénaliser leurs investisseurs. La situation financière des hôteliers avant la pandémie était pourtant plutôt saine. « Contrairement aux idées reçues, le secteur n’était pas en difficulté. Il sortait de trois années record en termes d’activité et de taux d’occupation », pointe Jean-Marc Palhon. De quoi attaquer le Covid presque sereinement mais pas suffisamment pour rassurer les investisseurs. Selon la plateforme France SCPI, la collecte des SCPI hôtelières était nulle au premier trimestre 2021 et son taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) s’établissait aux alentours de 2 %. Une contre-performance qui explique la réticence de certains conseillers à exposer leurs clients à cette classe d’actifs (voir interview ci-dessous).

Alors que le gouvernement accélère le déconfinement en ce mois de juin, la question du retour à la normale se pose plus que jamais. Pour l’instant, c’est l’optimisme qui prime chez les gérants. « Nous sommes certains que la reprise du secteur sera forte en juillet et août, mais nous avons plus d’incertitudes sur la rentrée, confie Frédéric de Brem. Les réservations ont fortement augmenté ces derniers temps, notamment dans les quatre et cinq étoiles. Les Français ont suffisamment épargné pendant la crise pour pouvoir se substituer à l’absence des touristes étrangers. » Tous les regards sont donc braqués sur septembre, quand le retour de la clientèle d’affaires et internationale deviendra indispensable pour la survie de nombreux établissements, qui ne pourront plus se reposer sur les aides publiques.

A l’approche de l’été, les contours de l’hôtellerie de demain commence à se dessiner. « Il est probable que le taux d’exploitation reste plus faible qu’à la normale pendant encore un bon moment », craint Frédéric de Brem. De son côté, Jean-Marc Palhon voit se dessiner de nouvelles tendances « disruptives ». La crise pourrait accélérer la polyvalence des établissements et la mixité des usages, les poussant à combiner chambres d’hôtels, espaces de co-working, résidentiel… « Des projets en ce sens sont déjà en développement, affirme le président d’Extendam. Ce qui était anecdotique hier le sera beaucoup moins demain. Quand vous avez un bon actif bien localisé, pourquoi en limiter les usages ? » En attendant de voir ces tendances aboutir, les investisseurs intéressés par l’hôtellerie peuvent se pencher sur le segment inattendu mais prometteur… des campings.

La revanche des campings

On n’aurait pas parié sur eux et pourtant, ils ont été les grandes stars de l’été 2020. « En pleine crise sanitaire, les campings se sont montrés rassurants pour des Français en quête d’espaces extérieurs et dans l’incapacité de voyager à l’étranger, explique Jean-Maxime Jouis, directeur du fund management chez BNP Paribas Real Estate Investment Management (BNP Paribas REIM). De plus, l’offre est assez large pour convenir à toutes les bourses. » Cela fait quatre ans que la société de gestion fait ses armes sur la thématique. Elle a lancé en 2017 « Plein Air Property Fund 1 », un organisme de placement professionnel collectif en immobilier (OPPCI) dédié aux campings. Les gérants ciblent des établissements de quatre à cinq étoiles, situés dans des localisations premium (littoraux ou montagnes) et qui proposent des installations et services dignes de clubs de vacances : piscines, jeux aquatiques, spas, installations sportives, restaurants, yoga…La liste est longue. Ces établissements n’ont rien à envier aux Club Med et attirent une nouvelle clientèle de cadres, séduits par la qualité des prestations et le coût plus abordable. « Les campings ‘nus’, prêts à accueillir les tentes des campeurs, cèdent progressivement du terrain à des établissements luxueux, composés de bungalows, de mobil-homes ou de chalets, résume BNP Paribas REIM dans une note de juillet 2020. Quand ils conservent encore des tentes, les campings proposent de spacieux modèles équipés de véritables lits. »

La thématique est séduisante, elle donne aux portefeuilles un petit air de vacances, mais surtout elle semble porteuse. La fréquentation des campings est montée en flèche au cours des dix dernières années selon BNP Paribas REIM. Le nombre de nuitées a explosé : +25 % en 10 ans. « La montée en gamme de nombreux campings permet d’afficher des chiffres d’affaires plus élevés et un meilleur retour sur investissement », peut-on lire dans sa note. Elle affirme que les campings non classés (établissements modestes situés en milieu rural et loin du littoral) ne représentent aujourd’hui plus que 21 % du secteur. Et comme le souligne Jean-Marc Peter, président de Sofidy : « L’hôtellerie de plein air est en phase avec les aspirations actuelles des Français d’espace et de verdure ». Sa société a elle aussi senti le filon et détient sept terrains de camping de quatre à cinq étoiles dans sa SCPI Immorente. En parallèle de tous ces signaux verts, le secteur se consolide. Les opérateurs qui partent à la retraite n’hésitent plus à vendre leurs établissements à des fonds d’investissement qui ont la surface financière pour opérer les travaux de montée en gamme. Près de 60 % du chiffre d’affaires total de l’hôtellerie de plein air est réalisé par des grands groupes selon BNP Paribas REIM.

Un segment encore peu accessible aux particuliers

Pour autant, il faut se montrer réaliste : bien qu’originale, l’hôtellerie plein air demeure un segment de niche. BNP Paribas REIM a d’ailleurs fait le choix de le réserver à ses investisseurs institutionnels, professionnels et assimilés. « La profondeur du marché s’est accrue ces dernières années, mais le volume de transactions et les valorisations des actifs (qui peuvent osciller entre 5 et plus de 20 millions d’euros) compliquent le déploiement d’importants capitaux », justifie Jean-Maxime Jouis qui ne croit pas en la démocratisation à court terme du segment. Pourtant, certains fonds grand public comme des SCPI ont investi dans son OPPCI. Grand bien leur en a fait puisque Plein Air Property Fund 1 a délivré 7 % de rendement l’année dernière. De son côté, la SCPI Immorente, qui fait le pari de la démocratisation, a affiché un plus modeste 4,42 % en 2020. Jean-Maxime Jouis souligne également les freins techniques qui ralentissent le développement de l’hôtellerie plein air : « La construction de campings requiert des terrains assez grands et doit composer avec d’importantes contraintes administratives et techniques (permis d’aménager, voierie, règles de protection environnementales en zones littorales et montagneuses), ce qui réduit les possibilités. » De fait, la tendance du secteur est plus à la concentration qu’à la création ex nihilo de nouveaux établissements selon lui.

Commerce is the new logistique

Du côté du commerce, les gérants tentent également de faire bonne figure. Ils reconnaissent des aménagements de loyers et des annulations à la marge mais ne s’aventurent pas à donner d’indications chiffrées. Pour Jean-Christophe Delfim, économiste zone euro du groupe Edmond de Rothschild, il s’agit sans aucun doute du secteur le plus touché par la crise. « Les prix des commerces se sont effondrés, jusqu’à 22,9 % pour la zone euro », écrit-il dans une note publiée fin mars 2021. Ce chiffre atteint 14,8 % en France. « Au quatrième trimestre 2020, ces prix n’avaient toujours pas commencé à se relever, contrairement à ce qui était généralement observé pour les autres secteurs », poursuit-il. Le constat est dur mais explique l’attentisme ambiant sur la classe d’actifs. Car outre les fermetures administratives imposées, la crise a perturbé le secteur en profondeur et précipité les évolutions des tendances de consommation.

Dans l’impossibilité de se rendre en magasin, les Français se sont massivement reportés sur l’e-commerce pour assouvir leur soif de shopping. Ils ont fini par y prendre goût, y compris pour les achats de première nécessité. L’essor des drives et du click & collect brouille les modes de consommation et pousse beaucoup de commerces à se réinventer. Résultat : les gérants sont dans l’expectative. « Hormis les investisseurs spécialisés dans le retail, tout le monde reste prudent sur cette classe d’actifs, confirme Laurent Dubos, directeur France de Schroders Capital Real Estate. Même si le rendement est bon, il est très compliqué de prévoir la valorisation à la sortie. » Le grand public semble comprendre ces difficultés et prend lui aussi ses distances. Au premier trimestre 2021, les SCPI commerce n’ont attiré que 3 % de la collecte selon France SCPI, pour un TDVM moyen de 4 %, en recul de 15 % par rapport à 2019 (voir tableau ci-dessous).

Pour compenser ce désamour du commerce, c’est la ruée sur la logistique. Petit à petit, elle s’est fait une place dans les allocations des clients et remplace le commerce en tant que poche sécurisée. « La forte concurrence sur la logistique tire les rendements vers le bas, prévient Laurent Dubos. Peu d’actifs core génèrent désormais une performance au-dessus de 4 % ». Selon lui, les actifs les plus recherchés sont situés sur la dorsale Lille / Marseille. Pour le rendement, il faudra regarder ailleurs et viser ceux plus rares comme la logistique froide (pouvant stocker de l’alimentaire).

Pour autant, gare à ceux qui enterreraient le commerce trop vite. Certes, il n’a pas joué son rôle d’amortisseur de crise mais l’amélioration du contexte macro-économique donne de l’espoir. « L’essentiel de la correction des prix engendrée par la crise sanitaire semble derrière nous, estime Jean-Christophe Delfim. Les restrictions sanitaires impactent désormais moins les entreprises qui louent des espaces commerciaux ». S’il n’anticipe pas de « dégradation sensible dans les prochains trimestres », il ne prévoit pas de rebond significatif et dit voir « une stagnation des prix et de la demande des espaces de commerce en Europe au cours des prochains trimestres ».

Retour à l’essentiel

C’est un mot que l’on aimerait oublier. Un terme que l’on a trop entendu ces derniers mois. Et pourtant, il se pourrait qu’il devienne la nouvelle marotte des gérants immobiliers. Les commerces dits essentiels, ouverts pendant la crise, ont évidemment mieux traversé la pandémie que les autres. Avec les mutations engendrées par le succès de l’e-commerce, les investisseurs deviennent plus sélectifs et trouvent en ces actifs résilients de quoi se rassurer. Ils apprécient leur résistance à la concurrence d’Internet, ce qui dans le monde post Covid sera précieux. Les magasins alimentaires, dont certains ont affiché un insolent chiffre d’affaires en 2020, s’attirent particulièrement leur faveur. Les enseignes de bricolage ont également le vent en poupe, de même que celles proposant des ateliers de « Do It Yourself » (enseignement de techniques diverses à faire soi-même).

Au-delà de l’activité, la question de la localisation se pose encore plus qu’avant. « Les commerces qui devraient le mieux résister sont ceux à proximité d’infrastructures ou d’activités nécessitant la présence sur place des clients, prévoit Jean-Christophe Delfim. Ce sera plus compliqué pour les autres car les consommateurs ne se déplaceront que s’ils y sont obligés. » Attirer le chaland avec un bureau de Poste ou un centre des impôts, pourquoi pas. Mais lui mettre des paillettes plein les yeux, c’est encore mieux. « Au-delà des services de proximité, les retail parks misent à présent sur l’expérientiel pour séduire les clients, ajoute Laurent Dubos. De même, on trouve de plus en plus de commerces de bouche et d’offres de restauration dans les centres commerciaux. » L’âge d’or des grandes franchises de prêt-à-porter qui attiraient les foules dans des galeries fermées et surclimatisées semble bel et bien terminé. Alors que les gérants revoient leurs priorités, charge aux (malheureux) commerces dits non essentiels de reconquérir le cœur des consommateurs…et des investisseurs.

Le tsunami de la pandémie aura laissé pantois plusieurs secteurs et dérouté nombre d’investisseurs immobiliers. L’hôtellerie et le commerce, durement frappés, se relèvent au rythme de l’allègement des mesures restrictives. L’un comme l’autre peut se reposer sur les nouvelles tendances qui émergent pour se refaire une santé. Dans les deux cas, la polyvalence et la mixité des usages devraient occuper une place plus importante qu’avant. Mais il est difficile d’imaginer que ces segments immobiliers retrouvent rapidement leur place dans les allocations. Le bureau et le résidentiel offrent un potentiel de diversification plus sécurisé et la logistique, à condition qu’elle soit finement choisie, une espérance de gain plus importante. L’hôtellerie et le commerce n’ont donc pas dit leur dernier mot, mais les gérants auront fort à faire pour convaincre à nouveau les clients.

Trois question à...

« Nous réservons l’hôtellerie à certains clients »

Audrey Marigliano, directrice immobilier de Crystal

L’Agefi Actifs : - Êtes-vous toujours optimiste sur l’hôtellerie ?

Anne-France Gauthier : - Le secteur se remettra mais on ne sait pas encore quand. Nous croyons fortement en l’hôtellerie haut de gamme et au retour des touristes étrangers dès qu’ils pourront à nouveau voyager. Pour beaucoup d’établissements, la véritable difficulté consistera à trouver des employés, pas des clients. Ils devront probablement augmenter les salaires afin de les attirer, ce qui risque de modifier le point d’équilibre à venir.

Continuez-vous d’y exposer vos clients ?

De manière très spécifique oui, mais via des véhicules de private equity (clubs deal, SLP…) et non via des SCPI. Les gérants doivent relancer leur collecte pour pouvoir investir, ce qui risque de prendre du temps et de les faire passer à côté des opportunités de marché actuelles. Pour l’instant, nous réservons donc cette classe d’actifs aux clients plus patrimoniaux qui ont des besoins spécifiques et qui investissent donc via des solutions de private equity.

Êtes-vous plus optimiste sur le commerce ?

Oui, le secteur devrait repartir plus rapidement que l’hôtellerie. Les clients s’interrogent beaucoup sur l’évolution du commerce physique dans « le monde d’Amazon ». Personne ne peut prédire les comportements sociaux de demain, mais il est évident qu’il y aura toujours besoin de commerces de proximité. Les queues devant les magasins à la réouverture en témoignent !