Immobilier : les trois classes d’actifs à regarder en Europe

La société de gestion AEW estime que la croissance sera très forte pour la logistique et le résidentiel. Pour autant, les commerces ne sont pas à négliger.

Le jeu des prévisions continue. Fin d’année oblige, chaque société de gestion y va de sa propre analyse. Savills IM présentait le mois dernier une note, prédisant que l’engouement pour la logistique et le bureau devrait se poursuivre en 2022. Le constat est quasi similaire du côté d’AEW.

Dans sa note de novembre, la société de gestion spécialisée dans l’immobilier (75,4 milliards d’euros d’encours) estime que la logistique et les commerces devraient servir les rendements les plus importants l’année prochaine. «La croissance attendue des loyers en logistique s’améliore à 2,2% par an, juste derrière le résidentiel, que nous avons rajouté dans nos projections, avec  une  croissance  de  2,6%  par  an  sur  les  cinq prochaines années», écrivent ses experts. Ils se montrent plus dubitatifs sur les commerces, notamment pieds d’immeubles et centres commerciaux, qui devraient connaitre une baisse des loyers l’année prochaine.  Toutefois, le taux de rendement de la classe d‘actifs continue d’être intéressant et la rend incontournable dans une allocation d’actifs équilibrée. Les  centres  commerciaux  prime  afficheraient  ainsi  le  rendement  global  le  plus  élevé  (7,4%  par  an)  sur  les  cinq prochaines années grâce à des taux initiaux attractifs et à la compression attendue des taux.

 

Ces prévisions s’inscrivent dans les tendances de marché déjà en cours. L’analyse de volumes d’investissements ces dernières années montre un transfert des investisseurs vers ces deux classes d’actifs. Selon AEW, les volumes à date en 2021 sont en hausse pour la logistique (87%) et le résidentiel (37%), mais en forte baisse pour le commerce (-49%) et les bureaux (-27%) par rapport à la moyenne sur la période 2015-2019.

Logistique : les rendements soutenus par l'essor du e-commerce

L’engouement pour la logistique continuera d’être porté par l’essor du commerce en ligne. «La demande est alimentée par les opérateurs logistiques et les chargeurs qui mettent en place leurs stratégies multicanales et ont des besoins en entrepôts XXL et en logistique urbaine», analyse AEW. Cette dynamique a réduit le taux de vacance à un point bas historique de 3%. En réponse à cette pénurie d’offre, AEW prévoit que le parc logistique européen s’accroît de 5,7% en 2021, un rythme de croissance inférieur à la moyenne annuelle depuis 2017.

La société remarque également que les loyers prime des locaux d’activités sont plus élevés qu’en logistique avec des immeubles généralement plus petits, une proportion de bureaux plus importante et une localisation dans des zones urbaines plus denses, à forte tension foncière. Les rendements globaux prime en logistique devraient s’élever à 6,5% par an sur cinq ans.

Résidentiel : Lyon devrait rattraper son retard

Du côté du résidentiel neuf, AEW anticipe une hausse des loyers de 2,6% en moyenne entre 2022 et 2026, soit plus rapide que l’inflation (attendue à 1,8% par an dans leur scénario principal). Les cinq années précédentes, la croissance n’avait été que de 3,5% par an. Dans le détail, trois métropoles régionales se distinguent par une croissance estimée plus forte : Manchester, Lyon et Birmingham. Partant de «niveaux plus bas» que leurs homologues européennes, ces villes pourraient donc rattraper leur retard.

N’en déplaise à ses pourfendeurs, l’encadrement des loyers selon les experts d’AEW est bénéfique aux investisseurs, car gage de plus de stabilité. «Dans les marchés les plus régulés, on constate un taux de rotation plus faible des locataires, ce qui se traduit par des flux de revenus locatifs plus stables et prévisibles pour les investisseurs».

 

Commerces : des disparités à surveiller

Pour AEW, les commerces restent intéressants à condition d’être très sélectif. La décompression des taux de rendement délivrés par les centres commerciaux s’est amplifiée de 15 pdb en 2021, soit un cumul de 120 pdb depuis 2018, tandis que les taux de rendement en pied d’immeuble augmentaient de 50 points de base. «Cette dépréciation significative en commerce ces trois dernières années a touché indifféremment les actifs prime et secondaires, écrit AEW. De ce fait, nous nous attendons à une baisse des taux de rendement prime de 15 à 30 pdb d’ici 2026 pour refléter la résilience des meilleures localisations et formats post-Covid».