Immobilier : les étrangers non-résidents toujours de plus en plus rares

Leur part dans le marché de l’ancien n’a jamais été aussi faible depuis dix ans. La tendance, déjà en cours avant le Covid, a été amplifiée par la crise sanitaire et s’est poursuivie l’année dernière.

Le Covid n’a pas toujours bon dos ! Depuis dix ans, la part des acquéreurs étrangers non-résidents dans le marché immobilier ancien en France n’a cessé de baisser. Le constat est dressé par les notaires de France, qui ont publié les chiffres de 2020 et les premières indications pour 2021.

Baisse générale

En 2020, la part des étrangers non-résidents dans les transactions de l’ancien est tombée au plus bas depuis une décennie : 1,3% (contre 1,7% en 2010). Tout le territoire est concerné par cette érosion, à part le Nord-Est, où la part reste stable (1,2%). La zone Provence/Côte-d’Azur/Corse qui concentre le plus d’achats d’étrangers non-résidents du pays, est particulièrement touchée. Leur part dans les transactions de l'ancien, qui était encore de 3,8% en 2019, a chuté à 3,1% en 2020. Dans les Alpes et en Île-de-France, les baisses sont équivalentes à la moyenne nationale (-0,2 point), avec respectivement 1,6% et 0,7% des achats en 2020.

Se basant sur les chiffres de la première partie de l'année, les notaires préviennent que la tendance baissière s'est poursuivie l'année dernière : « Les acquéreurs étrangers non-résidents ne représentent plus que 1,2% des achats en France métropolitaine au premier semestre 2021 (contre 1,3% en 2020 et 1,5% en 2019), écrivent-ils dans une note. Le Massif central serait le territoire le plus touché en 2021, avec 2,2% des achats effectués en 2020 par des étrangers non-résidents pour seulement 1,5% au premier semestre 2021 ». La stabilité prime toujours en Ile-de-France, avec une part d’acquisitions dans l’ancien par des étrangers non-résidents de 0,7%.

Part des transactions selon la nationalité et le lieu de résidence des acquéreurs

En parallèle, la part des étrangers non-résidents parmi les vendeurs est restée stable en 2020 (1,9%). Les notaires anticipent une légère érosion à 1,8% en 2021.

Les étrangers achètent plus cher et plus grand

Autre enseignement que nous apprennent les notaires : l’augmentation des prix des biens achetés par les étrangers non-résidents est plus forte que celle des logements acquis par des Français résidents. Ces derniers font face à une hausse plutôt homogène sur l’ensemble du territoire (de +3% dans le Sud-Ouest à +7% sur le Littoral-Ouest). Mais ce n’est pas le cas des étrangers non-résidents.

Les hausses de prix qu’ils enregistrent est comparable à celles des Français résidents en Ile-de-France et dans le Massif Central par exemple (respectivement +2% et +5%). En revanche, l’écart est beaucoup plus significatif dans d’autres zones, comme le Nord-Est, le Littoral-Ouest, les Alpes et la Provence/Côte-d’Azur/Corse : de +11% à +13% contre +4% à +7% pour les Français résidents. 

Les notaires expliquent ces différences essentiellement par la nature des biens acquis. Les étrangers se détournent des gros hubs urbains pour acheter plus grand. La surface des logements qu’ils achètent dépasse même celles des Français (voir ci-dessous).

Surface médiane en province selon la nationalité et le lieu de résidence des acquéreurs

Quatre départements attirent particulièrement les étrangers : la Dordogne, la Creuse, les Alpes-Maritimes et la Haute-Savoie. Sur les dix dernières années, ils représentaient ainsi entre 8% et 10% des acquéreurs dans l’ancien. «Sur le premier semestre 2021, la proportion d’acquéreurs étrangers non-résidents continue de baisser dans la Creuse (7%), écrivent les notaires. En Dordogne, la baisse de la part de ces acquéreurs semble s’amorcer fortement, avec 8% du marché en 2020 contre 3% au premier semestre 2021. Dans le Lot, la baisse est moindre, passant de 7% sur l’année 2020 à 5% au 1er semestre 2021».

Qui sont les étrangers qui achètent en France ?

Le profil des acquéreurs étrangers non-résidents en France métropolitaine est resté quasiment stable entre 2019 et 2020 : ils sont majoritairement âgés de 50 à 59 ans (32%), « cadres supérieurs » (33%) et conservent leurs biens au moins 15 ans (44%).

Du côté des nationalités, les Britanniques sont toujours les plus présents, mais talonnés par les Belges, surtout depuis le référendum sur le Brexit. Les Flamands et Wallons ont ainsi pesé pour 20% des achats des étrangers non-résidents en France en 2020. «Cette part est d’autant plus significative lorsqu’elle est rapportée à leur population globale : la Belgique compte environ 11,5 millions d’habitants contre environ 67 millions d’habitants au Royaume-Uni», soulignent les notaires. Ils ajoutent qu’au premier semestre 2021, elle dépasse même, pour la première fois, celle des Britanniques, avec respectivement 22% et 17% des transactions.

Evolution des nationalités des acquéreurs étrangers non-résidents en France