Immobilier européen : les perdants et gagnants de 2021

Les investisseurs ont privilégié la sécurité au rendement. Les perturbations causées par les mesures sanitaires ont pénalisé le marché européen qui signe sa 8ème plus mauvaise année.

En 2021, le marché immobilier européen a continué de faire grise mine. Après un pic en 2019 à 43,5 milliards d’euros, il n’a attiré l’année dernière que 26,7 milliards d’euros, en recul d’un peu plus de 2 points par rapport à 2020 (29 milliards d’euros). Il a ainsi signé sa plus mauvaise performance depuis huit ans. Ces chiffres proviennent de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) qui a publié lundi 21 mars son bilan des marchés immobiliers européens de 2021. L'institut décrypte les tendances sectorielles et les stratégies des investisseurs professionnels.

Le marché européen de l’investissement en 2021 (en milliards d’euros)

Résidentiel et bureaux ont eu le vent en poupe

Dans un contexte de mesures sanitaires mouvantes, les investisseurs professionnels européens ont joué la carte de la sécurité. Ils ont investi près de 100 milliards d’euros dans le résidentiel, segment certes peu rémunérateur mais rassurant en période d’incertitudes. «Ce volume est tout de même à relativiser car il intègre en Allemagne une transaction majeure  l’acquisition par Vonovia de Deutsche Wohnen pour 53 milliards d'euros, ce qui en fait un acteur majeur du logement en Allemagne avec plus de 510.000 logements en patrimoine», précise l’IEIF. Le résidentiel représente, avec le bureau, plus de la moitié des investissements immobiliers en 2021.

Le bureau core justement a encore été très sollicité par les investisseurs : 100 milliards d’euros y ont été investis, soit +10% par rapport à 2020, mais toujours inférieur à son niveau des cinq dernières années avant la crise. Si les taux prime ne se seraient que très légèrement compressés, l’IEIF relève une augmentation de la vacance un peu partout en Europe, menant à une segmentation du marché. Avec, d’une part, les leaders, «très attractifs, pour lesquels le manque d’offre core génère une nouvelle compression des taux et d’autre part, des marchés moins attractifs pour lesquels les taux de vacance sont supérieurs à 10% et qui ont connu des réajustements de loyers en 2021».

La logistique a également attiré les investisseurs : selon BNP Paribas Real Estate, ce sont quelques 237 milliards d’euros qui y auraient été investis en 2021.

Volumes d’investissement immobilier en Europe depuis 10 ans

Le commerce, l’hôtellerie et la santé à la traîne

Le segment du commerce a continué de faire grise mine en 2021, au point d’être dépassé par la logisitique dans les stratégies des investisseurs professionnels. Seuls 34 milliards d’euros y ont été investis, soit 16% de moins qu'en 2020. Pourtant, l’IEIF indique que seul les retail park et les supermarchés ont subi une compression des taux. La réticence des investisseurs ne parait toutefois pas injustifiée : en 2021, les commerces devaient faire face à une succession de protocoles sanitaires plus ou moins contraignants. Et ce alors que les confinements ont accentué la concurrence frontale avec l’e-commerce, qui n’a pas perdu de son élan une fois les magasins rouverts.

Les mesures sanitaires ont également continué de pénaliser l’hôtellerie en 2021. Seuls 13 milliards d’euros y ont été investis et ce principalement grâce à une forte accélération des transactions en fin d’année. A noter que le flux d’investissement est toutefois en hausse de 33% par rapport à 2020. «Les taux sont restés stables pour les marchés leaders mais ont connu des corrections sur les marchés secondaires, notamment ceux tributaires d’un tourisme international, la demande intérieure n’ayant pas permis de compenser totalement les pertes», ajoute l’IEIF dans son bilan.