Immobilier européen : baisse des valorisations en vue ?

Gaetan Pierret
Les chercheurs de Primonial REIM anticipent de grosses perturbations pour le marché en 2023. L’inflation et la remontée des taux obligataires devraient tirer à la baisse les valeurs immobilières. Explications.

Année trouble en perspective pour les gérants immobiliers européens. Alors que les ménages sont aux prises avec des conditions de financement de plus en plus excluantes, les investisseurs professionnels risquent de devoir opérer des ajustements stratégiques importants. En cause, une inversion des tendances : le rendement du capital baisse au profit de celui locatif. Ce sont en tous cas les prévisions des chercheurs de Primonial REIM qui exposent dans une note leurs prévisions pour la période 2022-2026.

Le rendement en capital en baisse

La conjoncture ne les invite pas à l’optimisme : inflation galopante, tensions géopolitiques et dégradations des perspectives économiques mettent l’Europe sous pression et la soumette à un risque grandissant de récession. «L'impact de ces éléments pourrait entraîner des conséquences sur la valorisation immobilière, écrivent les auteurs de la note Henry-Aurélien Natter, directeur recherche et Adrien Isidore, économiste statisticien de Primonial REIM Recherche & stratégie. Nous pensons que le marché devrait rester bien orienté pour 2022 mais 2023 pourrait être une année plus difficile en raison d’une inflation élevée, d’une croissance économique plus faible et des taux obligataires en hausse ce qui pourrait affecter les valeurs immobilières.»

Le mécanisme est bien connu : quand la demande est à la peine, l’offre souffre aussi. Les vendeurs pourraient ainsi éprouver des difficultés à trouver preneurs en raison de la hausse des taux d’intérêt qui rognent la capacité d’emprunt des acheteurs. «Dans ce contexte, le market timing devient encore plus important que d’habitude, appuie Henry-Aurélien Natter. Les actifs dits "primes" peuvent encore partir sans décote, mais ceux présentant des défauts doivent être retravaillés avant d’être vendus.»

Plusieurs options dans la palette d’outils des gérants : restructurer, mettre aux normes ESG, mixer les usages en attirant des commerces en pied d’immeuble quand c’est possible… En trois mots : gagner de la valeur. «Les gérants immobiliers ne peuvent plus faire de gestion passive ! appuie le directeur de recherche. Certains n’auront d’autres choix que de faire évoluer leur stratégie en privilégiant des stratégies value added en l’absence d’une croissance « automatique » du gain en capital par la baisse des taux de capitalisation.»

Et ce dans l’objectif de préserver le total return de leurs actifs. Cet indicateur se compose du rendement locatif et du rendement en capital. Le second étant à la baisse, le premier retrouve toute son importance alors que lui-même s’affaissait ces dix dernières années. «Nous anticipons que le rendement locatif devrait assurer le dynamisme de la performance globale, avancent les deux auteurs dans leur note. Ainsi, les immeubles bien localisés avec un potentiel de prise de valeur et avec des locataires solides devraient avoir la capacité d’assurer des rendements performants à l’horizon 2026.»

Projections 2022-2026

Alors, quelles perspectives pour les trois prochaines années ? «A court terme, nous anticipons que la performance totale du marché sera portée par l’immobilier logistique, résidentiel et de santé», écrivent les deux chercheurs. Trois classes d’actifs habituellement considérées comme alternatives mais pour lesquelles «l’appétit des investisseurs s’est fortement accru ces dernières années», selon eux. Ils estiment que les rendements de cette année devraient se maintenir au niveau de ceux de 2021.

  • Logistique

Il semblerait que les investisseurs en quête de rendements devront se tourner vers la logistique. Primonial REIM estime la performance de la classe d’actifs entre 6,5% et 7,5% entre 2022 et 2026, en forte baisse par rapport aux dix dernières années (12,9%). La digitalisation et l’ESG devraient être les deux grands enjeux du marché. Un point potentiellement bloquant puisque le secteur est habituellement contrôlé par les coûts.

  • Résidentiel

Pour cette classe d’actifs qui a su retrouver grâce aux yeux des investisseurs institutionnels ces dernières années, Primonial REIM prévoit entre 4% et 6% de rendement en moyenne entre 2022 et 2026. La performance devrait être essentiellement portée par la performance en capital, plus que par le rendement locatif, mais une «inflexion rapide» pourrait s’opérer sur certains marchés préviennent les deux chercheurs. Ils identifient deux moteurs de performance : le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et la croissance des ménages, particulièrement dans les grandes villes européennes.

  • Santé

Enfin, pour la santé, Henry-Aurélien Natter et Adrien Isidore prévoient une performance entre 4,5% et 6% en moyenne entre 2022 et 2026. Bien en-dessous donc des dis dernières années (8,25%). Les moteurs de performance sont le déséquilibre entre l’offre et la demande ainsi que la pression démographique. «La partie obsolète du parc des maisons de retraite médicalisées pour répondre aux critères ESG et le manque d’offre sur le marché constituent un argument fort en faveur de l’investissement dans des produits récents, bien localisés avec un exploitant solide», ajoutent-ils.