Et si finalement, jusqu’ici, tout allait bien ? A en croire l’étude publiée ce lundi 17 octobre par le groupe Aviv (Se Loger, Meilleurs Agents, Immoweb et Immowelt), le marché immobilier se porte plutôt bien. Très bien même. Et ce, malgré les difficultés de financement des ménages.

Un sujet sur lequel les courtiers se montrent très alertes ces derniers mois, allant jusqu’à parler d’un marché bloqué à cause de l’effet de ciseau provoqué par des taux d’intérêt qui remontent vite et des taux d’usure qui peinent à suivre le même rythme. Les chiffres avancés par la profession (un dossier de financement sur deux serait refusé à cause du taux d’usure) ne fait pas consensus, certaines voix s’étant récemment élevées pour relativiser l’importance du phénomène d’exclusion des ménages de l’accession à la propriété. Ces sons de cloche dissonantes s’ajoutent à l’avis du gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, qui refuse lui aussi de parler d’un « marché bloqué ». Et pour cause : selon le groupe Aviv, le marché immobilier français est en passe de vivre…sa deuxième meilleure année ! Il devrait atteindre 1,1 million de ventes en 2022, très proche du record de 2021 (1,2 million).   

Les prix sont également très dynamiques : +5,6% sur les 12 derniers mois sur l’ensemble du territoire. Les zones rurales sont particulièrement en surchauffe (+8%), alors que l’effervescence se calme dans les grandes villes, notamment Paris (-3% depuis août 2020). «Cette dynamique favorable du marché immobilier est aujourd’hui menacée par la hausse des taux d’intérêt. Si le marché n’a pas encore été impacté par le durcissement des conditions de crédit, il faut s’attendre à une diminution de la demande dans les prochains mois», préviennent toutefois les experts d’Aviv.

Cette baisse de la demande se conjugue à la baisse de l’offre. Selon Aviv, les stocks de biens à vendre ont diminué de 40% depuis octobre 2018. Une situation de pénurie qui pourrait «amortir l’impact de la baisse de la demande, protégeant ainsi le marché immobilier français de tout retournement», prédisent ses experts. La tendance s’inverse pour certaines grandes villes, confrontées à une baisse d’attractivité suite à l’exode urbain des grandes agglomérations post confinements. C’est le cas de Paris et Lyon : leur stock de biens à vendre a augmenté respectivement de 52% et +60% par rapport à 2018 selon Aviv.

Si le marché aura bien résisté en 2022, la fête pourrait bien se terminer l’an prochain. Aviv prédit que les ventes devraient repasser sous le million sur les 12 prochains mois. Elles pourraient chuter à 950.000, soit accuser une baisse de 15% par rapport à 2022 et 22% par rapport à 2021. Les prix devraient aussi ralentir à +3%. «Les réalités seront différentes selon les villes de France, nuance toutefois Aviv. Pour le marché de Paris, une baisse de 3% est anticipée. D'ici septembre 2023, son prix immobilier devrait donc se rapprocher de la barre symbolique des 10.000 euros/m²».