Immobilier d’entreprise : la percée de la logistique

Le cycle « arrive à son terme » en immobilier d’entreprise en Europe, selon Cushman & Wakefield. Mais des opportunités demeurent, particulièrement dans le segment de la logistique.

La tendance générale est à la baisse des opportunités d’investissement « prime » en Europe au premier trimestre 2018, selon l’indice European Fair Value, qui a passé au crible 123 marchés immobiliers de bureaux, de commerces et de logistique en Europe. Chacun des marchés a été évalué en fonction d’une « juste valeur » définie par un taux cible qui permet une rémunération adéquate par rapport au risque d’un investisseur qui acquiert des actifs « prime » sur une durée de détention de cinq ans. Résultat : au premier trimestre, « seuls 19 % des marchés couverts par cet indice étaient considérés comme ‘sous-valorisés’ donc attractifs pour les investisseurs », note Cushman & Wakefield. Globalement, les signaux vont dans le sens d'un cycle qui « arrive à son terme » en immobilier d’entreprise, selon Cushman & Wakefield, en atteste le nombre de marchés qualifiés de « correctement valorisés ».

Mais un segment se distingue du lot : la logistique, qui reste le secteur le plus attractif, avec 46 % des marchés considérés comme « sous-valorisés ». C’est le cas en France, où « le contexte de taux historiquement bas contraint l’attractivité du compartiment bureaux mais révèle encore des opportunités intéressantes pour les actifs logistiques dans leur ensemble et les actifs de commerces sur le marché lyonnais » indique Magali Marton, Head of Research de Cushman & Wakefield France. « Les actifs prime aujourd’hui achetés n’ont pas vocation à être cédés à court terme ; ils seront probablement détenus par les acquéreurs sur un horizon plus long que les classiques 5 ans ».

Des opportunités subsistent hors de l'Hexagone. Pour les bureaux et commerces, Moscou truste le haut du tableau des marchés sous-valorisés. Dublin arrive en troisième position dans le segment logistique, devant Budapest (commerce) et Lisbonne (logistique) qui complètent le top cinq. Les principaux marchés de bureaux, tels que Londres, Vienne et Istanbul, sont tous qualifiés de ‘correctement valorisés’, avec un rendement historique au plus bas, des prévisions de baisse limitée des rendements, et dans de nombreux cas, des attentes de hausse modérée des loyers. Seule l’Europe centrale et orientale continue d’afficher une répartition équilibrée entre marchés « correctement valorisés » et « sous-valorisés », tandis que l’Allemagne, le Benelux et les pays nordiques ne présentent au contraire que quelques marchés « sous-valorisés », conclut le cabinet de conseil en immobilier d’entreprise