Immobilier : comprendre la valeur verte

La pression réglementaire s’accentue et impacte la valeur des actifs immobiliers. Les gérants doivent adapter leur stratégie pour éviter une «décote brune».

RE 2020, taxonomie européenne, lois énergie climat et climat & résilience,…La pression réglementaire n’a cessé de s’accroitre ces dernières années sur les professionnels de l’immobilier, notamment ceux dans la construction. Toutes ces nouvelles règles ont pour objectif la rénovation du parc et l’élimination progressive des actifs les plus énergivores. Elles ont également comme conséquence de pousser les gérants immobiliers à opérer des choix. Entre rénover leurs actifs ou les vendre pour éviter des travaux conséquents, ils doivent choisir.

Surcote verte et décote brune

L’Observatoire de l’immobilier durable (OID), association regroupant plus de 80 acteurs financiers actifs dans le secteur, a publié une note sur la «valeur verte» des actifs. Selon cette théorie, les actifs vertueux sur le plan environnemental bénéficieraient d’une prime par rapport à ceux qui ne le sont pas. A l’inverse, les plus énergivores se verraient sanctionner d’une «décote brune». «Si les stratégies d’arbitrages de portefeuilles pour les actifs qui ne seront plus conformes aux réglementations dans le futur se multiplient, alors, il est certain que la mise en vente massive et concomitante aux abords des dates butoir risque d’accentuer une perte de valeur pour ces biens, creusant de fait une décote brune», explique l’OID dans sa note.

Au-delà de leurs critères intrinsèques (consommation, isolation…) l’exposition des actifs à de potentielles catastrophes naturelles est déjà à prendre en compte selon l’OID. L’association cite ainsi dans sa note les travaux de la société de données sur les risques climatiques Four Twenty Seven. L’entreprise californienne chiffre, aux États-Unis, à 7% la perte de valeur sur le prix de vente des propriétés exposées au risque de montée de niveau marin, par rapport à des propriétés ayant une exposition plus faible à ce risque.

Les repères en question 

Le concept est certes facile à comprendre mais difficilement quantifiable. Pour l’OID, les certifications environnementales, souvent utilisées comme repères, ne sont pas suffisantes pour garantir la sobriété énergétique des bâtiments. L’association s’est donc penchée sur d’autres critères pour mieux analyser cette double tendance, en décryptant notamment les éléments de valorisation des biens immobiliers (voir ci-dessous).

Les éléments de valorisation des biens immobiliers 

Selon l’OID, le dispositif éco-énergie tertiaire (responsabilisant les occupants vis-à-vis de la performance énergétique des locaux qu’ils occupent, DEET) et la loi Climat et résilience auront le plus d’impact sur la valeur des actifs. Le DEET devrait notamment influencer le loyer facial des biens, leur prix de vente, mais aussi leurs liquidités locative et financière (capacité à obtenir un crédit bancaire après analyse des paramètres environnementaux et énergétiques). La loi Climat et résilience devrait impacter peu ou prou les mêmes éléments, sauf qu’elle pourrait diminuer la liquidité transactionnelle des biens les moins énergétiquement performants, c’est-à-dire augmenter le délai entre la mise en vente et la cession effective d’un actif.

Impact des règlementations sur les éléments de valeur 

Les gérants exposés aux risques climatiques

La société californienne Four Twenty Seven estime que 19% des surfaces de vente et 16% des bureaux en Europe étaient exposés aux inondations et/ou à la montée du niveau de la mer sur l’année 2019. La même société estimait en 2018 que 35% des sociétés d’investissements immobiliers cotées étaient exposées à des risques climatiques. De ces 35%, 17% concernent les risques d’inondation, 6% les risques de montée du niveau marin et d’inondations côtières et 12% les risques d’ouragans ou de cyclones.