Capital investissement immobilier

Horizon AM pionnier de la SLP

La société de libre partenariat a été créée par la loi Macron en 2015
Horizon AM propose ce dispositif souple qui reste malgré tout peu connu
DR, Arnaud Monnet, Directeur général d’Horizon AM

Fondé en 2010, le groupe Horizon AM s’est spécialisé dans le financement de projets immobiliers en France et en Allemagne. Le groupe a financé près d’une cinquantaine de projets depuis sa création, que ce soit au travers de « clubs-deals » (voir Agefi Actifs n°686 p.8) ou de fonds spécialisés. Horizon AM est l’un des rares acteurs à utiliser dans son activité les sociétés de libre partenariat (SLP) introduites par la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

Un véhicule encore confidentiel. La SLP correspond à une nouvelle catégorie de fonds professionnel spécialisé. Selon l’Autorité des marchés financiers, il s’agit en fait d’une société en commandite simple dont les parts sont réservées aux investisseurs. « Il s’agit d’un véhicule particulièrement souple que ce soit dans sa constitution ou sa gestion. On peut y intégrer différents compartiments qui répondent à des problématiques d’investisseurs institutionnels mais aussi d’investisseurs privés », explique Arnaud Monnet, directeur général d’Horizon AM. Le groupe dispose actuellement de deux SLP : la première, « Performance Pierre 3 », est destinée au marché français, tandis que la seconde, « Opportunité Pierre 2 », est consacrée au marché allemand. «  Nous devons être pratiquement les seuls à proposer des financements d’opérations immobilières sous cette forme. Ce qui nécessite de la pédagogie lorsqu’on explique les spécificités de fonctionnement de la SLP », indique Arnaud Monnet pour justifier le caractère encore confidentiel de ce nouveau véhicule qui reste peu connu des institutionnels, plus habitués à monter des opérations avec les Fonds professionnels de capital investissement.

Une transparence fiscale. Le caractère récent du SLP, avec ses deux ans d’existence, explique que les investisseurs ne se soient pas encore emparés du sujet. Transférer des actifs vers ce nouveau véhicule reste une démarche complexe sur un plan réglementaire. Mais la SLP, outre sa souplesse de gestion, joue aussi la carte de la transparence fiscale. « La loi Macron du 6 août 2015 a rapproché le traitement fiscal de la SLP de ce qui existe en matière de fonds luxembourgeois. C’est la fiscalité du porteur de parts qui s’applique. Ce qui est une réponse intéressante à la complexité de notre système fiscal et qui rassure les investisseurs étrangers lorsqu’ils participent à des opérations de financement immobilier en France », analyse Arnaud Monnet. A cet égard les assureurs luxembourgeois se montrent d’ailleurs de plus en plus intéressés par la SLP. En revanche, « pour des raisons réglementaires, une SLP ne fait pas partie des actifs éligibles dans un contrat d’assurance-vie français », précise-t-il.

Présence sur le marché allemand. Horizon AM poursuit sa stratégie de développement sur le territoire allemand. Dernière opération en date, la rénovation à Berlin dans le quartier Steglitz d’un site industriel en résidences seniors et en logements neufs. Horizon AM continue de s’appuyer sur son partenaire allemand Dolphin Trust, spécialisée dans l’immobilier résidentiel, qui sélectionne les projets de réhabilitation. Horizon AM intervient lors du financement et de la commercialisation de l’opération. Le business-model d’Horizon AM est basé sur des durées de portage d’opérations de courte durée. Elles sont en moyenne de 24 mois en Allemagne. Pour les opérations en France, cette durée est comprise entre 18 et 36 mois. Le bien financé n’a pas vocation à être conservé pour générer du rendement comme c’est le cas pour les SCPI, mais à être revendu une fois l’opération finalisée. L’objectif de rendement affiché par Opportunité Pierre 2 est de 8 % par an, en contrepartie d’une durée de blocage des fonds de 6 ans minimum. Horizon AM se rémunère pour l’essentiel sur la surperformance générée par le fonds.

Une centaine de CGPI. Le démarchage commercial des investisseurs institutionnels est assuré par une équipe dédiée au sein d’Horizon AM. En revanche la commercialisation des parts de SLP auprès des particuliers est faite par l’intermédiaire des conseillers en gestion de patrimoine indépendants. Actuellement le groupe travaille avec une centaine d’entre eux. Pour mieux faire connaître ses solutions d’investissement, le groupe a reconduit l’organisation d’un « roadshow » durant l’automne avec Sumatra Formation Conseil dans plus d’une dizaine de villes.