Gel des loyers : le gouvernement cherche une troisième voie

Après avoir reçu les représentants des propriétaires et des professionnels de l’immobilier, Bercy semble écarter l’idée d’un blocage pur et simple. Le ton monte du côté des associations de consommateurs.

Il n’a pas encore tranché officiellement, mais c’est tout comme : le gouvernement dit « non » au gel des loyers.

Le ministre de l’Economie Bruno le Maire et la ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires Amélie De Montchalin, ont reçu mercredi 1er juin les représentants des propriétaires et professionnels de l’immobilier (UNPI, Fnaim, Unis..). Quelques semaines auparvant, c’était au tour de l’association Consommation Logement Cadre de vie (CLCV) d’avoir l’oreille des deux ministres. Objectif : entendre les deux sons de cloche sur le sujet explosif du gel des loyers.

Sujet explosif à l’approche des législatives

Compte tenu de l’inflation, la CLCV redoute une augmentation massive des loyers à partir du 1er juillet prochain, date à laquelle l’indice de référence sur lequel ils sont basés pourrait bondir (voir encart). Actuellement à 2,48%, il pourrait s’envoler et même atteindre les 5% d’ici la fin de l’année selon certains…

Le 19 avril dernier, la CLCV tirait le signal d’alarme. Dans un communiqué, elle a interpellé le gouvernement, lui demandant de geler l’IRL pour un an. A une semaine du premier tour des législatives, le sujet est explosif pour le gouvernement et le force à un exercice d’équilibriste périlleux. Car si les locataires s’inquiètent d’une flambée des loyers, les propriétaires s’étranglent à l’idée du gel.

Dans un communiqué commun, la Fnaim, l’Unis et Plurience dénonçaient fin avril «une mesure d’aide aux locataires au détriment des bailleurs». Elles rappelaient que non seulement ils sont eux-aussi confrontés à l’inflation courante, mais qu’ils prennent de plein fouet une augmentation de leurs charges de propriétaires. Au premier rang desquelles la taxe foncière. Il est vrai que cette dernière flambe un peu partout sur le territoire. La révision forfaitaire des valeurs locatives, assises de la taxe foncière, est de 3,4% en 2022. Dans certaines villes, les bonds sont spectaculaires, comme à Nantes (+9%), Tours (+11%) et Marseille (+14%). En parallèle, les propriétaires de passoires thermiques sont sous pression et sont priés d’accélérer la rénovation de leurs logements sous peine de ne plus pouvoir les louer d’ici 2023. Or, le coût des matériaux de construction, et donc des travaux à engager, est lui aussi en hausse.

«Compte tenu de toutes ces augmentations, il faudrait une hausse des loyers d’au moins 3,40%, plaide Pierre Hautus, délégué général de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Surtout que les prix devraient continuer à augmenter». Non seulement il s’oppose au gel, mais il relève également de potentiels effets pervers. «En temps normal, les bailleurs maximisent l’occupation de leurs logements et modèrent les augmentations de loyers pour éviter les impayés et limiter la vacance, souligne-t-il. Mais en cas de plafonnement, certains peuvent préférer répercuter la hausse maximale en prévision de toute baisse future du plafond».

Des alternatives au gel

Les représentants des bailleurs et des professionnels immobiliers ont donc fait valoir leurs arguments auprès de Bruno Le Maire et Amélie De Montchalin qui attendaient également des propositions de leur part.

Parmi les options envisagées, le lissage de l’IRL est revenu plusieurs fois dans les discussions. Une idée notamment défendue par la Fnaim : «Nous avons proposé de continuer à le calculer de façon trimestrielle pendant un an mais sur la moyenne des quatre IRL précédents. Cela revient en réalité à prendre en compte l’inflation sur 24 mois et non 12», a indiqué son président, Jean-Marc Torrollion, à L'Agefi Actifs. Il a également plaidé pour «suspendre pendant un an la révision de l’indice tel que fixé sur la base de son niveau du deuxième trimestre 2022 (connu début juillet)».

Selon la CLCV, Bercy envisagerait aussi de retirer le coût de l’énergie du calcul de l’IRL. «Or, si cette proposition devait être retenue, elle aboutirait, en juillet prochain, à un IRL de 3,2%», avance l’association dans un communiqué.

Un temps évoqué, la hausse des Aides personnalisées au logement (APL) serait exclue à ce stade, a-t-on rapporté à la rédaction.

En attendant de trancher parmi ce catalogue d’options, le gouvernement marche sur des œufs. Il a toutefois envoyé un signal clair au marché : il n’y aura pas de gel massif. «Bruno Le Maire a qualifié de mauvaise idée le gel sec des loyers et nous a dit que rien n'était encore arbitré», a confié au Figaro  Christophe Demerson, président de l’UNPI. Le Ministre s’est dit «conscient» que la mesure pourrait inciter les propriétaires à retirer leur bien du marché. «Les pistes évoquées sont très intéressantes, concède Jean-Marc Torrollion, mais dans tous les cas, nous défendons la liberté de fixer librement les loyers pour les nouveaux locataires entrant dans les lieux pendant cette période, toujours dans le respect des règles en vigueur.»

L’idée d’un gel global des loyers semble donc s’éloigner au profit de solutions alternatives plus complexes. La CLCV dénonce des propositions «décevantes face à l’urgence de la situation pour les locataires». «L’augmentation inconsidérée des loyers se traduira nécessairement par une perte de pouvoir d’achat des locataires et un risque accru d’impayés, en particulier chez les bailleurs sociaux», écrit-elle dans un communiqué. De son côté, l’association Droit au logement appelait à manifester jeudi 2 juin après-midi pour soutenir le blocage des loyers.

Comment est calculé l’IRL ?

L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Il se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.