Garage Scellier

Mon client hésite à louer séparément le garage acquis accessoirement à un logement pour lequel il va opter pour le régime Scellier. Quelle serait les incidences d’une location distincte ?.

Une location distincte ne permet pas d’appliquer la réductiond’impôt Scellier au prix d’acquisition du garage. En contrepartie, l’inclusiondu garage dans un bail unique ne permet pas d’appliquer un plafond de loyer supérieurà une location sans garage, du fait de l’absence d’augmentation de la surfacehabitable et de la non abstraction de la partie du loyer correspondant au loyerdu garage.

Moyens de réponse

- Pour que le prix derevient du garage soit pris en compte dans la base de calcul de la réduction,  le garage ou l’emplacement de stationnementne peut pas faire l’objet d’un bail distinct.

« Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’unbail distinct, la fraction du prix global d’acquisition ou du prix de revientcorrespondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base de la réductiond’impôt. De même, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartitionentre d’une part, les frais afférents à l’acquisition du logement et de ses dépendancesentrant dans la base de l’avantage fiscal, et d’autre part, les frais afférentsà l’acquisition du garage ou de la place de stationnement, exclus de cettebase. »

- En cas de bail unique,se pose la question du respect du plafond de loyer.

* Il convient  tout d’abord définir la surfacehabitable du logement.

L’administration énonceque « La surface des emplacements de stationnement et des garagesn’est  pas prise en compte pour ladétermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pasdes locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logementssitués dans un immeuble collectif que les maisons individuelles. 

Cela étant, compte tenudes difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties desannexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées àusage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixerforfaitairement à 12 m_ la partie à usage de stationnement. Pour l’applicationde cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptiblesd’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale deslocaux. »

* Ensuite, doit-onretenir le loyer du seul logement ou doit-on ajouter le loyer du garage ?

+ Lorsqu’un propriétaireloue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou ungarage et que cette location fait l’objet de deux baux distincts, il est admisde faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montantde loyer figurant sur le contrat de location de l’emplacement de stationnementou du garage, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :

- l’emplacement destationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d’habitation. La séparationphysique des locaux suppose notamment la possibilité d’accéder au garage ou àl’emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location àtitre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate etnécessaire. Ainsi par exemple, dans le cas d’une maison d’habitation située enbordure de la voie publique avec garage accolé à la maison sans communicationentre les deux locaux, la condition de séparation physique est remplie dès lorsque l’accès au garage est possible sans pénétrer dans le logement donné enlocation ou sur le fond destiné à l’usage privatif du locataire ;

- le locataire est librede signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer égalementl’emplacement de stationnement ou le garage. Sous cette réserve, les deuxlocations peuvent être liées l’une à l’autre. Il peut notamment être prévu dansle contrat de location du garage que celui-ci prend fin lors de la résiliationdu contrat de location du logement ;

- le prix du loyer del’emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyershabituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.

+ Lorsqu’un propriétaireloue à un même locataire un logement et un garage situé dans le même immeubleou dans la même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail unique,le respect de la condition de loyer s’apprécie en tenant compte de la totalitédu loyer demandé, sans qu’il soit possible de faire abstraction d’une fractionde loyer correspondant à la location du garage ou de l’emplacement destationnement.

Textes de référence

Instruction du 12 mai2009, BOI 5 B-17-09