SCPI

Foncières & Territoires mise sur la proximité

La société compte lancer six SCPI, chacune positionnée sur un territoire, deux d’entre elles étant déjà sur le marché
Leur patrimoine sera diversifié et comprendra aussi des parts de SCI détenant des actifs externalisés par des PME

Agréée depuis 2013, une nouvelle société de gestion s’immisce sur le créneau des SCPI. Foncières & Territoires, nom commercial de FD Patrimoine créée en 1997 par Frédéric Durand, gère déjà une quarantaine de foncières comportant près de 600 associés pour 100 millions d’euros d’actifs. Son objectif désormais : créer une SCPI par grand territoire économique hors Ile-de-France.

Régions, étranger.

« L’Ile-de-France est certes le plus gros marché mais il y a déjà beaucoup d’acteurs et moins de particularités régionales », relève le président de la société. La SCPI Grand Est, et depuis peu la SCPI Rhône Alpes, ont été lancées. A terme, soit d’ici à 2016-2017, 6 SCPI devraient composer la gamme régionale de Foncières & Territoires. Si chaque SCPI se positionne sur un territoire et non sur toute la province comme d’autres SCPI régionales, elle n’en demeure pas moins ouverte à l’investissement au-delà des frontières.

« Sur les régions limitrophes, nous souhaitons autant investir que collecter. Sur la SCPI Grand Est, nous regardons l’Allemagne et le Luxembourg, sur la Rhône Alpes, l’Italie et sur la future Occitane, l’Espagne », explique Frédéric Durand.

Externalisation.

Outre leur singularité géographique, l’innovation de ces SCPI sera d’investir dans l’immobilier externalisé de PME, à l’image des OPCI pour de grands groupes. L’immobilier d’une petite entreprise sera ainsi apporté à une SCI dont les parts seront détenues à moitié par la SCPI.

« Ce montage de co-investissement, déjà mis en place dans nos foncières, est possible pour les SCPI depuis la directive AIFM, souligne Frédéric Durand. Ce système nous permet de trouver à la fois des actifs et des locataires et n’est possible que si l’on est présent sur le territoire. »

Rendement et diversification.

L’allocation d’actifs des SCPI sera mixte avec des bureaux (60 %), des commerces et des locaux mixtes (20 %) et des locaux d’activités (20 %). Les fonds pourront s’endetter jusqu’à 30 %. « L’endettement permet d’améliorer la valorisation de parts », note Frédéric Durand.

Le rendement attendu pour les investisseurs est de l’ordre de 5,5 %. « Notre stratégie privilégie la sécurité. Notre allocation d’actifs va permettre de jumeler des actifs tels que des locaux d’activité présentant une bonne rentabilité avec des actifs ’belle pierre’. Depuis longtemps, nous sommes également soucieux de l’environnement, des actifs sont équipés de panneaux solaires, de toits végétalisés et même de puits canadiens. » La société indique ainsi un taux de remplissage de 96 % sur les foncières et un taux de rotation assez faible.

Distribution et lien.

Pour constituer une SCPI régionale, Foncières & Territoires, composée de 18 collaborateurs, s’appuie sur des partenaires locaux et compte s’installer dans chaque territoire investi. Alptis et Expert & Finance se sont par exemple associés au projet en tant qu’investisseurs. La distribution se fait via l’Unep, Expert & Finance, les CGPI et les réseaux de banques. L’objectif de collecte reste mesuré : 5 millions d’euros pour chacune des 2 SCPI lancées sur une année. Est-ce suffisant pour obtenir la mutualisation qui fait la force des SCPI ? « Grâce à notre présence sur les territoires, nous pouvons multiplier les investissements sur des biens de petite taille, à partir de 500.000 euros. Pour la SCPI Grand Est, on va acquérir un immeuble de 1,2 million d’euros dont le locataire est Pôle Emploi sur un bail de neuf ans ferme ».

Autre point distinctif, la société compte maintenir le lien entre les associés des SCPI et leur investissement comme elle le fait au sein des foncières. Ce qui se traduit par des visites de chantiers, de locataires ou des ateliers thématiques. Une initiative qu’apprécieront sans doute les investisseurs locaux. Par ailleurs, la société envisage également de créer une SCPI de déficit foncier, expérience qu’elle a déjà développée dans un fonds fermé.