Top départ pour la deuxième mouture de l’encadrement des loyers. Le préfet de Paris a signé un arrêté permettant sa mise en place sur le territoire parisien, pour les baux signés à compter du 1^er juillet. Cinq ans après l’instauration d’une telle mesure par la loi Alur, en 2014, c’est au tour de la loi sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018, de donner la possibilité aux collectivités volontaires d’expérimenter l’encadrement des loyers pour une durée de cinq ans. La Ville de Paris sera donc la première à remettre en place un tel dispositif, après que celui-ci ait été annulé par la justice administrative fin 2017. « La loi Elan refait un cadre sur-mesure à l’encadrement des loyers, suite à la saga législative de la loi Alur, commente Sidonie Fraîche-Dupeyrat, avocate associée du cabinet LPA-CGR avocats, mais ce qui est nouveau, c’est la façon de mettre en œuvre la mesure : en plus de l’obligation de mise en place d’un observatoire local des loyers, le nouveau dispositif suppose un acte positif de la commune ou du groupement de communes volontaire  ».

Similarités. Comme le précédent dispositif, trois types de loyers sont mis en place : un loyer de référence, un loyer minoré (-30% de ce dernier), et un loyer majoré (+20% du loyer de référence), selon le nombre de pièces et la période de construction de l’immeuble (le site où figurent les différents loyers de référence ici). Les propriétaires ne pourront pas pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, et entre deux locataires successifs, ils ne pourront pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), l’indicateur annuel de l’Insee utilisé pour réviser le loyer d’un logement.

Conditions. L’article 140 de la loi Elan fixe quatre conditions pour l’éligibilité du dispositif : un écart « important » entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ; un niveau de loyer médian « élevé » ; un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, « faible » ; et des perspectives « limitées » de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci. Des critères cumulatifs dont on peut regretter « l’imprécision juridique », analyse Sidonie Fraîche-Dupeyrat, pour qui le texte reste aussi « ambigu sur la notion de complément de loyers ». Autre difficulté : « la complexité du cumul avec le dispositif de plafonnement des loyers préexistant, qui est actualisé par décret chaque année depuis 2012 ».

Réactions. Loïc Cantin, président adjoint de la FNAIM, déplore « un signal de plus pour décourager l’investissement en France alors qu’on aurait besoin de redonner confiance ». Pourtant, l’impact du nouvel encadrement « devrait être mesuré », estime le site spécialisé dans le meublé Lodgis, notamment car les données utilisées pour définir les loyers de référence « sont plus nombreuses et donc plus fiables qu’en 2015 ». Quoi qu’il en soit, les hostilités sont lancées : l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) a annoncé qu’elle compte entamer « de nouvelles procédures, comme en 2015, 2016 et 2017, pour l’annulation de ce nouvel arrêté ».