Encadrement des loyers : les bailleurs se mettent au pas timidement

Gaetan Pierret
Le respect du dispositif progresse légèrement mais est très disparate. Alors qu’il s’améliore à Paris, Lille est encore largement à la traîne.

C’est mieux, mais peut encore mieux faire. Le deuxième observatoire de l’encadrement des loyers, mené par la fondation Abbé Pierre, révèle une légère amélioration du dispositif par les bailleurs privés (1). A Paris par exemple, 69% des annonces de logements étudiées respectent les plafonds imposés dans le cadre de l’expérimentation. C’est quatre points de plus que l’année dernière (65%).

Si la capitale a été pionnière dans la mise en place de l’encadrement, l’initiative a depuis fait des petits. A date, une vingtaine de communes ont imposé des plafonds sur leurs territoires (2). Avec plus ou moins de succès. La fondation a relevé que 43% des annonces de logements à Lille ne respectent pas le dispositif. La ville présente même le taux de non-conformité le plus important de toutes les communes pratiquant l’encadrement des loyers. Les taux d’annonces hors-les-clous sont en effet plus faibles à Lyon-Villeurbanne (36%) et à la Plaine Commune (33%).

À noter : une annonce qui dépasse les plafonds autorisés n’est pas forcément dans l’illégalité. D’une part, le bail signé ne correspond pas toujours au montant proposé dans l’annonce. D’autre part la loi autorise les bailleurs à demander un «complément de loyer» si le logement dispose de qualités particulières qui ne sont pas prises en compte dans le barème de l’encadrement (voir méthodologie). Problème : la loi ne définit pas clairement ce qu’est une «qualité exceptionnelle», permettant à certains bailleurs peu scrupuleux d’abuser de ce flou juridique.

Paris : la rive droite fait de la résistance

Il n’y a pas que le nombre d’annonces non conformes qui baisse à Paris. Le montant moyen de dépassement est aussi en léger repli : 192 euros en 2022 contre 196 euros en 2021. L’équivalent tout de même de 2.300 euros annuel pour les locataires pénalisés. D’autant que les dépassements les plus importants se situent dans les arrondissements les plus chers de la capitale (8ème et 16ème). Toutefois, c’est bien l’ensemble de la rive droite qui affiche le taux de dépassement le plus élevé.

Les petites surfaces sont également les plus pénalisées : les logements de moins de 20m² sont sur-représentés dans les petites annonces hors la loi (68%). «Cela signifie qu’une application plus efficace de l’encadrement profiterait avant tout aux occupants de petits logements, qui sont principalement des jeunes, des étudiants, des célibataires et des ménages modestes», appuie la fondation dans son observatoire.

Pourcentage de dépassement de loyer par arrondissement à Paris 

Source : Fondation Abbé Pierre

Les annonces hors la loi explosent sur Leboncoin

Depuis le 1er juillet dernier, les particuliers qui diffusent des petites annonces de logement dans les zones expérimentant l’encadrement des loyers doivent y indiquer les informations relatives au dispositif. Cette obligation, qui leur est imposée par la loi 3DS, s’applique également depuis 2017 aux professionnels. Pourtant, dans les faits, cette mesure est peu respectée. En témoigne le nombre d’annonces non conformes diffusées sur les plateformes de petites annonces ou par des agences immobilières (voir ci-dessous). Si chez Se Loger elles ont été divisées par deux depuis l’année dernière, elles ont plus que doublé sur le site Leboncoin.

L’observatoire est aussi l’occasion pour la fondation de rappeler son outil en ligne Encadrement qui permet de savoir si le loyer affiché sur une annonce de location dépassé l’encadrement imposé dans la ville.

Elle informe également que la mairie de Paris devrait lancer un nouvel outil numérique le 1er janvier prochain. Il devrait permettre aux Parisiens de vérifier en temps réel si leur loyer respecte l’encadrement et de déposer leur réclamation dessus si ce n’est pas le cas. La métropole lilloise propose déjà un outil similaire.

Source : Fondation Abbé Pierre
(1) Observatoire de l'encadrement des loyers, 2022. 10.000 annonces étudiées  entre août 2021 et août 2022, via l'outil Encadrement de la fondation. Ces données se basant sur l’usage par les candidats à la location d’un outil numérique, il est possible que soient surreprésentés les logements recherchés par les jeunes, en particulier donc les petits logements

(2) Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne et 18 communes de Seine-Saint-Denis. Bordeaux et Montpellier doivent s'y ajouter dans le courant de l’année.