Immobilier

Encadrement des loyers et atteinte au droit de propriété : la question est devant le Conseil constitutionnel

Le 17 février, le secrétariat général du Conseil constitutionnel a enregistré une saisine relative à la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) présentée par au moins 60 députés et une saisine présentée par au moins 60 sénateurs.
PHB

Adoptée par le parlement les 19 et 20 février 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) vise à introduire un système d’encadrement des loyers.

Le principe. Cet encadrement est prévu dans les zones définies à l’alinéa 10 du même article, à savoir « les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ».

En effet, ces zones seront dotées d’un observatoire local des loyers, dont les travaux serviront de base pour le représentant de l’État dans le département qui fixera chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.

Les alinéas 16 et 17 précisent ensuite dans quelles fourchettes peuvent évoluer les loyers de référence majoré et minoré précités. Ainsi, le loyer de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence, et le loyer de référence minoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer de référence diminué de 30 %.

Par ailleurs, la loi prévoit les modalités d’application du complément de loyer exceptionnel « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Dans ce cas, si contestation de la part du locataire il y a, le texte dispose qu'il : « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

Une atteinte au droit de propriété. Il ressort de ces dispositions que le propriétaire d’un bien immobilier présent dans les zones mentionnées à l’alinéa 10 du même article ne sera pas libre d’établir le loyer qui lui convient le mieux ou qu’il estime nécessaire à la pérennisation de sa situation financière puisque la perception des loyers est pour la plupart des propriétaires un complément de revenu indispensable. Dès lors, la saisine des sénateurs met en avant que cette disposition, justifiée par le législateur en vue de contenir la progression des loyers voire d’encourager leur baisse, entraine une limitation des conditions d’exercice du droit de propriété qui ne peut être regardé comme proportionné à l’objectif poursuivi par la loi (au regard notamment de la situation du marché) et qui ne peut être regardé comme conforme à l’intérêt général. Pour les requérants, cette mesure est contraire au principe constitutionnel du droit de propriété et doit donc être regardé comme contraire à la Constitution.