Loi Élan

Du neuf dans la location

Plusieurs mesures du projet de loi Élan pourraient freiner les investisseurs. Les professionnels de l’immobilier sont partagés en ce qui concerne les rapports locatifs
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Le projet de loi « Évolution du logement, aménagement et numérique » (Élan), présenté le 4 avril en Conseil des ministres, doit être examiné en première lecture à l’Assemblée fin mai. Il instaure deux nouveautés – le bail numérique et le bail mobilité – et réactive l’encadrement des loyers tout en durcissant le régime de la location meublée touristique. Détails.

Bail mobilité (article 34). Un nouveau contrat de bail facilitant la mobilité professionnelle, pour les étudiants ou les personnes en mission temporaire, va voir le jour. D’une durée de un à dix mois, le bail mobilité sera garanti par le dispositif Visale. Dépourvu d’obligation de dépôt de garantie, il sera ouvert au cautionnement, et la mention « bail mobilité » devra obligatoirement figurer par écrit. D’ordre public, il ne portera pas sur l’habitation principale du locataire. « Ce bail à part entière, empruntant au meublé, est susceptible de concurrencer le bail étudiant car il ne pourra pas porter sur un logement vide, explique Pierre de Plater, juriste au sein du cabinet d’avocats PdPavocat et chargé d’enseignement. Et si le formalisme semble clairement allégé, en cas de défaut de mention de conclusion d’un bail mobilité et de certaines informations précisées par le projet de loi, le risque de faire face à une requalification aboutissant à une reconduction tacite est réel. » Côté investisseurs, le dispositif pourrait difficilement trouver son public, dans la mesure où « les systèmes de cautionnement de type Visale peinent à séduire les investisseurs », souligne David Rodrigues, juriste au sein de l’association de consommateurs CLCV.

Bail numérique (article 61). La loi Élan instaure un bail numérique intégrant la signature électronique. Une mesure destinée à centraliser les données des baux, qui seront remontées à l’administration. Mais dont la mise en place fâche les professionnels de l’immobilier, qui utilisent des logiciels divers pour rédiger les baux digitaux : « Seuls les professionnels sont cités, alors que les particuliers se servent désormais de logiciels de rédaction de contrat », objecte-t-on à la Fnaim. Même chose pour certaines plates-formes, qui échapperaient à la réglementation : « C’est un problème de réglementation, qui doit être applicable à tous ou alors à personne. Ou on supprime notre réglementation, ou on la fait appliquer à tout le monde », s’agace Jean-Marc Torrollion, le président du groupement.

Encadrement des loyers (article 48). L’encadrement revient, par la petite porte. Alors que le précédent dispositif issu de la loi Alur du 24 mars 2014 avait reçu un coup d’arrêt à Lille puis à Paris, le projet de loi le remet au goût du jour en y apportant quelques nuances. Expérimenté sur une durée de cinq ans en zone tendue, il peut être mis en place à la discrétion des collectivités. Autre nouveauté, il est assorti d’une amende administrative qui ne pourra être supérieure à 25 % du trop-perçu par le propriétaire personne physique. Si la CLCV dit y être « extrêmement favorable », elle reconnaît que la mesure « revêt un caractère aléatoire, de nature à freiner les investissements ». Et les zones d’ombre sont nombreuses : quid de l’articulation entre le dispositif expérimental et la fixation du montant du loyer du bail mobilité ? « Bien que le projet de loi prévoie un loyer librement fixé entre les parties, les dispositions relatives à l’encadrement semblent soumettre le bail mobilité aux règles des loyers de référence, à l’instar des baux nus et meublés de la loi du 6 juillet 1989 », remarque Pierre de Plater. La question de la constitutionnalité est aussi évoquée, le dispositif pouvant « créer une rupture d’égalité et porter atteinte au principe de liberté contractuelle », selon David Rodrigues. Un point qui n’est pas tranché. « Le droit au logement, qui semble s’appliquer au bail mobilité, est un objectif à valeur constitutionnelle de nature à limiter la portée des droits constitutionnels, à l’instar du droit de propriété », juge Pierre de Plater. Quoi qu’il en soit, la mesure, soumise à l’appréciation des élus locaux, pourrait aussi devenir « un marqueur politique d’un élu plutôt qu’une réalité économique », craint Jean-Marc Torrollion.

Meublé touristique (article 51). Enfin, de nouvelles sanctions en matière de meublés touristiques sont aussi au programme : 5.000 euros d’amende à l’encontre des propriétaires qui ne s’enregistreraient pas auprès des villes qui l’exigent, et 10.000 euros en cas de dépassement de la limite des 120 jours imposée. Là encore, « il faut être clair : c’est le marché du meublé touristique urbain qui est visé, pas celui des résidences secondaires. Or on a vu récemment, avec la surtaxe d’habitation, qu’une confusion s’opérait entre les deux, par exemple à Saint-Nazaire », avertit le président de la Fnaim, qui appelle à « circonscrire cette initiative aux maires tout en veillant à ce que le tourisme ne soit pas tué ».