Jurisprudence

Droit de préemption : les honoraires d'agence peuvent être indiqués dans l'offre

Si le bailleur les mentionnent de manière distincte du prix principal, il ne sont pas de nature à introduire une confusion dans l'esprit du preneur.

Si le droit prioritaire d'acquisition du locataire interdit les honoraires de négociation d'un agent immobilier, puisque qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire pour réaliser une vente qui résulte de l'effet de la loi, rien n'interdit au propriétaire de l'immeuble d'en faire mention dans la notification de vente de manière distinct, indique la Cour de cassation (1). 

Dans cet arrêt, une association cultuelle propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel vend un immeuble à une société tierce, après avoir signifié au preneur commercial déjà dans les lieux une offre de vente contenant une commission d'agence immobilière. La société preneur conteste la régularité de l'offre. 

Elle relève d'abord qu'une promesse de vente a été conclu alors qu'elle était toujours en capacité d'exercer son droit prioritaire d'acquisition en tant que preneur. La Cour de cassation répond que la conclusion de la promesse, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n'invalide pas l'offre de vente. 

Le preneur fait alors valoir que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement lui notifier une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et que l'offre de préemption incriminée serait alors nulle puisqu'elle indique les frais d'agence. Sur ce point, la Cour d'appel avait retenu que la mention des frais d'agence étant distinct du prix de vente en principal, la notification n'introduisait aucune confusion dans l'esprit du preneur. Ce raisonnement est validé par la Cour de cassation : si l'offre notifiée ne peut inclure dans le prix proposé les honoraires de négociation d'un agent immobilier, leur seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, n'est pas une cause de nullité de vente car le preneur savait ne pas avoir à en supporter la charge. 

(1) Arrêt de la troisième chambre civile du 23/09/2021, n°20-17.799