Une des hantises de beaucoup de propriétaires immobilier commence à se préciser. Et même à se chiffrer. Alors que la loi Climat a introduit un calendrier progressif d’interdiction de location des passoires thermiques (logements classés G, F puis E au niveau de leur diagnostic de performance énergétique), nombreux étaient ceux qui redoutaient une dévalorisation de leur bien à cause d’une piètre performance énergétique.

Les notaires ont apporté une première réponse à leurs inquiétudes. Ils ont publié une étude sur la valeur verte des logements à partir des transactions réalisées en 2020 (1). Les conclusions sont à prendre avec le recul nécessaire puisqu’il faut rappeler que la méthode de calcul du DPE a subi une mise à jour en urgence cette année. Sa seconde version commence tout juste à être appliquée depuis le 1^er novembre. Ancienne ou nouvelle mouture, le parc immobilier ancien privé comporte toujours près de cinq millions de passoires thermiques qui devront être rénovées sous peine d’exclusion du marché de la location. L’enjeu est d’autant plus important que la majorité de ces biens sont catégorisés, F, G ou E (voir ci-dessous).

Répartition des étiquettes énergie des logements anciens vendus en 2020

Un impact plutôt limité 

L’étude des notaires donne une meilleure perception de la valeur verte des logements. Elle se veut d’ailleurs rassurante puisque, selon les notaires, l’impact d’une étiquette F ou G se veut encore limité sur les prix de vente des logements. « La plus-value engendrée en moyenne en 2020 sur les prix des appartements anciens qui disposent d’une étiquette énergie de classe C (par rapport à ceux de classe D) ne dépasse pas 6%, à l’instar de 2019, peut-on lire dans l’étude. Il en est de même sur les prix des appartements de classe E, avec une moins-value qui ne dépasse pas 4% ». Au global, les moins-values dues à une étiquette F ou G sont plus importantes sur le prix des maisons que sur ceux des appartements.

Pour une fois, les zones tendues s’en sortent mieux que les autres. L’impact sur les prix d’une mauvaise classification y est en effet plus limité. Les notaires en veulent pour exemple l’Île-de-France (voir ci-dessous).

Impact des étiquettes énergie sur les prix des logements anciens en 2020

Source : calcul ADNOV à partir des bases de données des notaires de France BIEN et Perval - France métropolitaine (hors Corse)

*ns : l’absence de données signifie que le modèle n’a pas mis en évidence d’effet significatif.

La rénovation énergétique explose

L’étude des notaires coïncide avec la publication du dernier baromètre trimestriel de la Confédération des artisans du bâtiment (Capeb). Il fait état d’une activité en plein boom : l’activité des entreprises artisanales du bâtiment a augmenté de 4% au troisième trimestre par rapport à la même période en 2020, et de 2,2% par rapport au troisième trimestre 2019. La Capeb explique cette croissance principalement par l’augmentation de l’activité en entretien-amélioration, deux fois supérieure à celle de la construction neuve (+5% contre +2,5%) et à celle de la rénovation énergétique des logements qui progresse de 5,5%. Entre le dynamisme et la surchauffe, la frontière est bien mince. La Capeb voit déjà quelques signaux inquiétants, notamment l’inflation et le risque de pénurie. Les prix des artisans du bâtiment ont augmenté moins vite que leurs coûts des matériaux et de l’énergie : + 3,8% contre 4,8% au deuxième trimestre sur un an selon l’Insee.

(1) : La valeur verte est définie, dans le cadre de cette étude, comme l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs et selon l’information disponible dans les bases notariales. Elle est exprimée en termes de «valeur vénale». La méthode utilisée pour estimer la valeur verte fait appel à des techniques économétriques (dites «hédoniques») et s’inspire de celle utilisée pour le calcul des indices Notaires-Insee des prix des logements anciens. Elle décompose le prix de chaque logement en fonction de la valeur de ses caractéristiques.