Immobilier

Des idées originales pour produire plus de logements

L’association Promotoit émet des propositions pour libérer du foncier et créer ainsi de nouveaux logements sans étalement urbain.

Curieux, à première vue, ce groupement d’industriels de la toiture qui émet des propositions afin de « libérer la production de logements ». Pourtant, les réflexions que cette association mène sur la contribution du toit en pente à la question énergétique ainsi que les initiatives privées qu’elle soutient sont loin d’être banales.

Aussi, les projets de surélévation des immeubles collectifs portés notamment par Bertrand Eyraud, associé de surlestoits.net, de densification des zones pavillonnaires conduits par Benoît Le Foll et David Miet, deux ingénieurs en travaux publics de la société Terra in Design (L’Agefi Actifs n°500, p. 3) ou d’aménagement des combles de maisons individuelles, sont des idées tout à fait concrètes qui, davantage exploitées, permettraient de créer de nouvelles surfaces habitables tout en respectant une contrainte de taille : lutter contre l’étalement urbain.

Prendre de la hauteur.

La surélévation d’immeubles collectifs, en particulier dans les zones tendues, apparaît comme un formidable outil à la création de logements neufs tout en participant à la rénovation du parc immobilier. Mais il s’agit d’abord de résoudre une équation économique et technique. Après avoir acquis le vide supérieur à l’immeuble appartenant à la copropriété, il convient, à l’image d’un terrain à bâtir, de viabiliser ce foncier aérien. Et l’opération peut se révéler tout à fait rentable (2.000 euros/m_) comme, à l’inverse, totalement hors de prix (8.000 euros/m_ dans les cas les plus défavorables).

Tout dépend donc de l’existant, de la structure de la toiture devant accueillir un étage supplémentaire et des circulations (cages d’escalier, ascenseurs et normes de sécurité y afférent). Lorsque les coûts sont acceptables par rapport au prix auquel pourront être vendus les nouveaux appartements, les bénéfices réalisés par la copropriété peuvent servir à financer les gros travaux de rénovation (ravalement, isolation par l’extérieur) très souvent reportés eu égard à leur coût. Il s’agit ensuite de tenir compte des contraintes urbanistiques, c’est-à-dire des règles édictées dans les PLU (plan locaux d’urbanisme) en termes de hauteur de bâtiment mais aussi de coefficient d’occupation des sols (COS), et de lever les freins civils de manière à ce que les propriétaires des derniers étages n’entravent pas l’intérêt collectif en actionnant le droit de veto qui leur est aujourd’hui accordé.

D’après Bertrand Eyraud, « 10 % des bâtiments parisiens pourraient faire l’objet d’une surélévation en respectant le PLU. Sur ce potentiel, une opération sur deux est techniquement et économiquement réalisable, soit plusieurs centaines de milliers de mètres carrés ».

Densifier le tissu urbain par la division parcellaire.

Le renouvellement urbain tel qu’il est pensé aujourd’hui est de plus en plus coûteux, rendant les politiques foncières extrêmement délicates à mettre en œuvre. A travers la notion de projets urbains, les ingénieurs de Terra in Design veulent sensibiliser les collectivités locales à la ressource que représentent les quartiers pavillonnaires dans le cadre de la division parcellaire.

D’après un sondage Ifop réalisé à la demande de Promotoit, « 33 % des propriétaires de maisons individuelles avec jardin [seraient] prêts à envisager la vente d’une partie de leur terrain pour la construction d’une nouvelle maison », résultat à nuancer par le fait que ce sont les moyennes agglomérations, de 20.000 à 100.000 habitants, qui expriment la plus forte adhésion. Toutefois, les possibilités restent grandes puisque, d’après Benoît Le Foll, « il suffit que 1 % des maisons individuelles divisent leur terrain chaque année, ce qui représente environ 190.000 unités, pour fournir autant de terrains à bâtir que ce qui est mis à disposition tous les ans en extension (nouveaux terrains constructibles) ».

L’aménagement des combles en réponse à l’agrandissement horizontal.

« Le toit en pente peut être facteur d’une forme de densification raisonnée puisque l’aménagement des combles permet la création d’espaces supplémentaires dans l’habitat à un coût inférieur à tout autre type d’extension », déclare Hervé Gastinel, le président de Promotoit. D’après une enquête menée par le bureau d’études Tribu Energie en 2009, 34 % des maisons individuelles existantes (il y en a 19 millions) ont des combles directement aménageables et 35 % d’entre elles après surélévation de la toiture. Le toit, représentant 30 % des déperditions thermiques, est par ailleurs décrit comme un élément clé de la rénovation énergétique.