Régulation des loyers

Des analogies possibles entre Paris et New York

Le responsable des études économiques Habitat à la Caisse des dépôts et consignations, Jean-Pierre Schaefer, explique le fonctionnement du marché immobilier locatif new-yorkais, régulé à l’instar de la nouvelle réglementation française.

A l’heure de l’entrée en vigueur en France du décret visant à encadrer les loyers lors du renouvellement ou d’une nouvelle location dans certaines zones géographiques françaises (lire p. 4), une réflexion sur ce qui se pratique outre-Atlantique à New York, dans une ville où le taux de locataires est similaire à celui de Paris (68 % contre 66 %), n’est pas sans retenir l’attention.

Dirigé par un ponte de l’industrie financière, Michael Bloomberg, fondateur de la société d’information financière du même nom, la mairie de New York se trouve être un bon exemple de « l’association de la pensée libérale et de l’action d’intérêt collectif », explique Jean-Pierre Schaefer. Représentant 47 % du marché locatif, la part régulée concerne environ un tiers du parc total de la ville (lire l'encadré), soit un tiers des électeurs. L’enjeu est donc de taille et le débat fait rage entre ses partisans et ses détracteurs.

Loyers contrôlés.

Si le contrôle des loyers (rent control), qui vise les immeubles construits avant février 1947, ne concerne plus que 1,2 % à peine du parc locatif actuel (38.000 logements), à mesure que la ville se renouvelle, cette forme de réglementation, qui offre au locataire et à ses ayants droit qui occupent le logement depuis juillet 1971 sans discontinuer une protection légale contre les évictions et les hausses de loyers (si elle n’est pas contestée, la hausse peut être de 7,5 % chaque année jusqu’à atteindre un loyer de base maximum établi pour chaque appartement et révisé tous les deux ans par le service de l’habitat et du renouvellement urbain en fonction du poids des charges opérationnelles supporté par le bailleur) fait toutefois figure de symbole.

Loyers stabilisés.

Les débats portent plutôt sur la remise en question d’un principe plus vaste de régulation du marché locatif connu sous le nom de rent stabilization, ou stabilisation des loyers (couvrant près de un million de logements)

Sous cette forme, la réglementation issue d’une loi de 1969 touche 45 % du parc locatif. Elle s’applique de fait aux immeubles de plus six appartements construits entre le 1er février 1947 et le 1er janvier 1974. De même, les locataires sont protégés contre de trop fortes augmentations de loyers et ont le droit, sauf exceptions, au renouvellement de leur bail. Le Comité des directives sur les loyers rattaché à la Mairie définit la hausse annuelle ou biannuelle autorisée lors des renouvellements des baux. Pour un bail d’un an (ou de deux ans) qui commencera entre le 1er octobre 2012 et le 30 septembre 2013, l’augmentation ne pourra excéder 2 % (ou 4 %) selon les dernières données disponibles sur le site du Comité.

Le tout-New York a retenu son souffle jusqu’à la décision de la Cour Suprême en avril dernier de rejeter la demande de dérégulation d’un propriétaire héritier de trois appartements de l’Upper West Side touchés par cette loi sur les loyers l’estimant contraire à la Constitution et au droit à la propriété.

La partie adverse, en l'occurrence la municipalité, considère pour sa part que ce système, en place depuis longtemps, permet « d’assurer un logement abordable pour les New-Yorkais ».

Loyers libres.

Un peu plus de la moitié du parc se trouve donc sous le feu des loyers de marché. Une étude du Furman Center for Real Estate and Urban Policy montre que le salaire médian des locataires du marché libre est 43 % plus élevé que le salaire médian des locataires du secteur stabilisé (à Manhattan le taux monte à 100 %), tandis que le loyer médian des premiers est 34 % supérieur au loyer médian des seconds (à Manhattan, le taux approche les 85 %).

En revanche, le taux d’effort est assez équivalent entre les deux familles de population, de 55,7 % pour la première catégorie à 58 % pour la seconde. A.-L.D.

Pour aller plus loin

http://www.housingnyc.com

http://www.nyshcr.org

http://furmancenter.org