Revenus fonciers

Déductibilité de l’indemnité de résiliation

Le Conseil d’Etat affirme que les pénalités de résiliation d’un prêt immobilier ont le caractère d’une dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu.

En 1995, un couple souscrit un prêt de 4.500.000 francs au taux de 8,10 % pour l’acquisition d’un immeuble locatif. En 1997, ils souscrivent un nouveau prêt à un taux d’intérêt plus avantageux auprès d’une autre banque et procèdent au remboursement anticipé du premier prêt.

Les époux déduisent de leurs revenus de l’année 1997 les indemnités de résiliation anticipée de l’emprunt ainsi que les frais de souscription du nouveau prêt consenti. A la suite d’un contrôle, l’administration réintègre ces sommes dans le revenu des contribuables, rehaussant ainsi leur revenu foncier au titre de l'année 1997 et annulant le déficit foncier reportable sur l'année 1998. En 2003, le tribunal administratif accorde aux époux la décharge du complément d'impôt sur le revenu auquel ils ont été assujettis au titre des années 1997 et 1998. Le Ministère du Budget se pourvoit contre l’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux l’ayant débouté de sa demande en annulation du jugement.

Frais de souscription.

Le Conseil d’Etat affirme que la cour d’appel administrative n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que les frais de souscription pouvaient être déduits des revenus fonciers dans la mesure où ces frais avaient pour objet l’octroi d’un nouvel emprunt permettant aux époux le remboursement anticipé de celui contracté pour l’acquisition de l’immeuble locatif : « Cette somme, qui est indissociable du nouvel emprunt contracté, entre dans les prévisions de l’article I, 1° de l’article 31 du Code général des impôts (CGI). »

Indemnité de résiliation.

En revanche, la Haute juridiction administrative estime que l’indemnité de résiliation n’a pas le caractère d’intérêts au sens du I, 1°de l’article 31 du CGI. Toutefois, le Conseil d’Etat, estimant qu’une décision sur le fond doit être rendue pour une bonne administration de la justice, considère, au visa de l’article 13 du CGI, que le remboursement anticipé du prêt et la souscription d’un nouvel emprunt s’y substituant à un taux d’intérêt moins élevé n’ont ni pour objet ni pour effet d’accroître la valeur de l’actif.

Au contraire, ces opérations ont eu pour finalité de permettre aux contribuables de proposer des loyers au prix du marché et, par la suite, de préserver les revenus qu’ils tiraient de la location de leur immeuble. Ainsi, donnant raison aux particuliers, le Conseil d'Etat estime que « l’indemnité de résiliation doit être regardée comme ayant eu le caractère d’une dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu, déductible de leur revenu brut foncier sur le fondement de l’article 13 du CGI  ». 

CE, 5 juillet 2010, n°301044.