L’intermédiation du crowdfunding franchit une nouvelle étape.

Jérémy Orféo, conseiller en gestion de patrimoine (CGP) à la tête de la plateforme d’investissement Weelim et Thomas Danset, co-fondateur et directeur général de la plateforme de crowdfunding immobilier La première brique, lancent Stelair Rendement. Il s’agit d’une solution d’investissement obligataire multi plateformes et multi projets, créée spécifiquement pour les intermédiaires (CGP, banques privées et family offices).

Constituée sous forme de société anonyme (SA), Stelair Rendement émettra des obligations (par tranche, à hauteur de 8 millions d’euros, renouvelables) accessibles dès 10.000 euros. En y souscrivant les clients investiront pour moitié dans un panachage de collectes de plateformes de crowdfunding immobilier, sélectionnées par un comité de professionnels (voir ci-dessous). L’autre partie de la collecte sera déployée en direct sur des opérations immobilières. Si l’investissement se fait sans frais d’entrée, ils devront accepter un sacrifice sur le rendement : le coupon annuel fixe s’élève à 4% la première année et 7% à partir de la deuxième, alors que le rendement moyen des collectes de financement participatif immobilier était de 9,4% en 2022 (1).

Avec Stelair Rendement, le crowdfunding accélère dans le virage de l’intermédiation. Sur les 2,3 milliards d’euros collectés l’année dernière, un quart provenait des CGP, banquiers privés et family officers. Un cap de franchi pour un marché fondé sur le modèle B to C mais qui a multiplié les mains tendues vers la clientèle patrimoniale ces deux dernières années. Au point d’attiser l’intérêt des sociétés de gestion qui ont créés des fonds dédiés à certaines plateformes de financement participatif (Homunity et Tikehau Capital, 123 IM et Lendosphere…). Voire même, parfois, de susciter des vocations et pousser des acteurs du crowdfunding à créer leur propre société de gestion d’actifs (ClubFunding, Anaxago…). Si ces solutions d’investissement ont pour objectif affiché de convaincre les conseillers de glisser un peu de crowdfunding dans les allocations de leur clientèle, leur exposition se limitaient généralement à une seule plateforme.

C’est ce frein notamment qu’entend lever Stelair Rendement : une meilleure diversification en s’exposant à plusieurs plateformes. Voici le cœur de sa promesse. Une protection d’autant plus nécessaire que les retards des projets immobiliers s’annoncent plus importants cette année.

Entretien avec Jérémy Orféo, fondateur de Weelim et co-fondateur de Stelair Rendement

En quoi Stelair Rendement se distingue des autres formes d’investissements dans le crowdfunding immobilier ?

Notre objectif est double. Permettre aux CGP CIF de proposer une solution d'investissement diversifiée et clé en main à leurs clients. Et pour les souscripteurs, de leur simplifier l’investissement dans des projets de financement participatif immobilier en mutualisant leur risque. En effet, à partir de 10.000 euros, Stelair Rendement permet d’investir dans plusieurs projets, plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier et auprès de plusieurs porteurs de projets. Cette diversification est importante aujourd'hui car comme le marché du crowdfunding immobilier continue de se développer à grande vitesse, les retards et défauts devraient augmenter mécaniquement au fil des ans. Il est donc plus nécessaire que jamais d’être sélectif sur les projets que l’on souhaite soutenir. Or, pour les investisseurs non initiés, l'analyse des projets proposés sur les plateformes de crowdfunding requiert du temps et un certain niveau de compétences techniques : structuration juridique, connaissance des marchés immobiliers, analyse de la solvabilité etc. D'autant qu’il n’existe aucune harmonisation de présentation des informations entre plateformes et aucune notation normée des projets.

Quel intérêt pour les plateformes de collaborer avec vous alors qu’elles n’ont – a priori – aucun problème pour collecter ?

Nous représentons un autre levier de collecte pour les plateformes, comme le sont les CGP. Nous contribuons, de plus, à simplifier leur intermédiation, puisque nous pouvons faire office d'interlocuteur unique entre elles et nos CGP partenaires. Enfin, en nous réservant une enveloppe de leur collecte, elles s’assurent d’un minimum d’investissement d’amorçage, à afficher sur leur site. Ce qui peut les aider à booster certaines collectes dès leur mise en ligne.

Comment seront sélectionnés les dossiers ?

Ils seront choisis par un comité de cinq experts dans divers domaines immobiliers. En plus de Thomas et moi-même, il sera composé d'Eric Weiss, président de la Fédération des Marchands de Biens et co-fondateur d’Iria, une société spécialisée dans l’accompagnement en investissement locatif. Il apportera son regard sur les opérations présélectionnées par notre pôle sourcing. Le père de Thomas, Laurent Danset, est également à nos côtés. Il dirige plusieurs entreprises dans le bâtiment et l’investissement immobilier et nous apporte son expertise en travaux et en accompagnement au développement d’entreprises. 

Quels sont les critères de sélection des dossiers ?

C'est Thomas Danset qui sera en charge de présélectionner les dossiers que nous présenterons en comité. Nous portons une attention toute particulière sur les garanties proposées, la marge des opérations, les prix de commercialisation des actifs immobiliers par rapport aux tendances de marché, ou encore sur le sérieux du ou des porteurs de projet. Difficile de résumé en quelques mots l'étendu du travail d'analyse que nous menons, mais nous avons mis en place notre propre "scoring risque" en interne, afin de l'adapter à notre propre grille de lecture des dossiers.
 
Thomas Danset, co-fondateur de Stelair Rendement, est également à la tête de la plateforme de crowdfunding immobilier La première brique. Aura-t-il le droit de soumettre des projets de sa société ?

Thomas n’aura pas de droit de vote sur les projets proposés par sa plateforme de crowdfunding. C'est un point que nous avons validé avec le prestataire de service d'investissement (PSI) qui nous accompagne dans ce projet. De cette manière, nous évitons tout risque de conflit d'intérêt.

(1) Baromètre du crowdfunding en France, Mazars pour Financement Participatif France, février 2023.