Crédit immobilier : toutes les banques ne respectent pas les règles pour les primo-accédants

Aurélie Abadie
Le HCSF constate que le fléchage des dossiers bénéficiant d’une dérogation n’est pas toujours respecté. L’ACPR suit de près les banques concernées.

Vigilance sur le crédit immobilier. Le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) reste attentif « quant à la capacité de financement des ménages », alors que les prix de l’immobilier résidentiel continuent d’augmenter. La hausse (+6,4% en glissement annuel au troisième trimestre 2022) reste toutefois « moins rapide que dans les pays voisins » (+9,3% dans la zone euro au deuxième trimestre 2022 en glissement annuel). L’autorité macroprudentielle salue toutefois « les vertus » du modèle de crédit à la française, reposant à 98% sur des taux fixes, et sur un système de cautionnement qui protègent les emprunteurs des effets de la remontée des taux.

La norme qui limite le taux d’effort des ménages, assurance incluse, à 35% et plafonne les maturités à 25 ans depuis le premier janvier 2022 participe, en outre, à la « résilience » des emprunteurs, juge le HCSF. Près d’un an après son entrée en vigueur, l’autorité constate qu’elle est « bien respectée ». Mais c’est sur la flexibilité accordée aux banques que le bât blesse. Afin de ne pas bloquer l’accession à la propriété, le HCSF a accordé une dérogation pouvant aller jusqu’à 20% de la production trimestrielle de crédit. Si « tous les établissements appliquent cette marge de flexibilité », « des progrès restent à faire » sur l’affectation de cette flexibilité. Les règles prévoient qu’«au moins 80 % de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants ». Un fléchage qui n’est pas respecté par « une poignée d’établissements », selon le HCSF, qui se refuse à les nommer. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a pris « des mesures de supervision à l’encontre des établissements non conformes ». L’autorité ne précise pas si des sanctions sont envisagées à ce stade.

Le HCSF a également décidé de relever à 1%, contre 0,5% actuellement, le taux du coussin de fonds propres contracyclique des banques françaises, comme il l’avait annoncé lors de sa dernière réunion à la mi-septembre. Ce coussin de capital, destiné à être relâché en cas de retournement de cycle pesant sur l’accès au crédit, avait été exceptionnellement abaissé à 0% lors de la crise du Covid. La décision du HCSF s’appliquera au 2 janvier 2024, afin que les banques puissent l’intégrer dans leurs trajectoires de fonds propres. Les superviseurs ont déjà averti qu’il n’y aurait pas de nouvelle hausse de ce taux « dans les douze prochains mois ».